公用設施設備的承接查驗

⑴ 物業承接查驗工作的主要內容是什麼

第一：物業承接查驗工作分為：
（1）物業和建設單位之間的前期承接查驗；
（2）更換物業服務企業時，業主委員會和物業服務企業之間的承接查驗。

第二：主要說一下物業和建設單位之間的前期承接查驗：
一：現場查驗20日前，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：
（一）竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
（二）共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料；
（三）供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等准許使用文件；
（四）物業質量保修文件和物業使用說明文件；
（五）承接查驗所必需的其他資料。
未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單並書面承諾補交的具體時限。

二：物業服務企業應當對建設單位移交的資料進行清點和核查，重點核查共用設施設備出廠、安裝、試驗和運行的合格證明文件。

三：物業服務企業應當對下列物業共用部位、共用設施設備進行現場檢查和驗收：
（一）共用部位：一般包括建築物的基礎、承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂以及外牆、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等；
（二）共用設備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調設備等；
（三）共用設施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍牆、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動車（非機動車）停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監控設施、人防設施、垃圾轉運設施以及物業服務用房等。

第三：業委會和物業服務企業承接查驗時：
除承接查驗以上文件資料和內容（建設單位交接給物業服務企業的文件）外，另還需要交接公共設施設備的管理、公共部位的收益、業主信息等。

第四：主要的依據是《物業承接查驗辦法》由國家住房和城鄉建設部制定，2011年1月1日開始實施。

第五：另附：承接查驗注意事項：

一：現場查驗應當形成書面記錄。查驗記錄應當包括查驗時間、項目名稱、查驗范圍、查驗方法、存在問題、修復情況以及查驗結論等內容，查驗記錄應當由建設單位和物業服務企業參加查驗的人員簽字確認；

二：現場查驗中，物業服務企業應當將物業共用部位、共用設施設備的數量和質量不符合約定或者規定的情形，書面通知建設單位，建設單位應當及時解決並組織物業服務企業復驗。

⑵ 物業承接查驗的法律依據是什麼

（二）物業查驗的方式
承接查驗不同於工程項目建設的竣工驗收，是在物業建設單位竣工驗收的基礎上，對建設單位移交的物業資料，有關單項驗收報告，以及對物業共用部位、共用設施設備、園林綠化工程和其他公共配套設施的相關合格證明材料，對物業公共部位配套功能設施是否按規劃設計要求建設完成等進行核對查驗。承接查驗還應對設施設備進行調拭和試運行，還應督促建設單位及時解決發現的問題。
查驗的相關資料由建設單位提供，物業管理企業主要是進行必要的復核。物業管理企業應督促建設單位盡快安排驗收。建設單位無法提供相關合格證明材料，物業存在嚴重安全隱患和重大工程缺陷，影響物業正常使用人 ，物業管理企業可以拒絕承接物業。
物業管理的承接查驗主要以核對的方式進行，在現場檢查、設備等情況下還可採用觀感查驗、使用查驗、檢測查驗和試驗查驗等具體方法進行檢查。
1、觀感查驗
觀感查驗是對查驗對象外觀的檢查，一般採取目視、觸摸等方法進行。
2、使用查驗
使用查驗是通過啟用設施或設備來直接檢驗被檢查對象的安裝質量和使用功能，以直觀地了解其符合性、舒適性和安全性等。
3、檢測查驗
檢測查驗通過運用儀器、儀表、工具等對檢測對象進行測量，以檢測其是否符合質量要求。
4、試驗查驗
試驗查驗通過必要的試驗方法（如通水、閉水試驗）測試相關設施設備的性能。
三、承接查驗所發現問題的處理
發生物業工程質量問題的原因主要有以下幾個方面：設計方案不合理或違反規范造成的設計缺陷；施工單位不按規范施工或施工工藝不合理甚至偷工減料；驗收檢查不細、把關不嚴；建材質量不合格；建設單位管理不善；氣候、環境、自然災害等其他原因。對於承接查驗中所發現的問題，一般的處理程序如下所示。
（一）收集整理存在問題
（1）收集所有的《物業查驗記錄表》；
（2）對《物業查驗|考試大|記錄表》內容進行分類整理，將承接查驗所發現問題登記造表；
（3）將整理好的工程質量問題提交給建設單位確認，並辦理確認手續。
（二）處理方法
工程質量問題整理出來之後，由建設單位提出處理方法。在實際工作過程中，物業管理企業在提出質量問題的同時，還可以提出相應的整改意見，便於建設單位進行針對性整改。
從發生原因和處理責任看|考試大|，工程質量問題可分為兩類：第一類是由施工單位引起的質量問題。若質量問題在保修期內發現或發生，按建設部《建築工程質量保修辦法》規定，應由建設單位督促施工單位負責。第二類是由於規劃、設計考慮不周而造成的功能不足、使用不便、運行管理不經濟等問題。這類問題應由建設單位負責作出修改設計，改造或增補相應設施。
（三）跟蹤驗證
為使物業工程質量問題得到及時圓滿地解決，物業管理企業要做好跟蹤查驗工作。
物業管理企業應安排專業技術人員分別負責不同專業的工程質量問題，在整改實施的過程中進行現場跟蹤，對整改完工的項目進行驗收，辦理查驗手續。對整改不合要求的工程項目則應繼續督促建設單位處理。來源:考試大-物業管理師考試

第二十八條 物業管理企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。

【釋義】 本條規定了物業管理企業在承接物業時的查驗義務。

物業管理企業承接建設單位移交的新建物業時應當進行驗收，這就是狹義上的物業管理企業的承接驗收。從廣義上說，物業管理企業的承接驗收還包括對於原有物業的承接驗收。物業承接驗收是物業管理企業承接物業時不可或缺的工作程序。

物業管理企業的承接驗收不同於竣工驗收。竣工驗收是指建設工程竣工後，開發建設單位會同設計單位、施工單位、設備供應單位以及工程質量監督部門等，對該項目是否符合規劃設計要求以及建築施工質量、設備安裝質量進行全面檢驗，取得竣工合格的資料、數據和憑證。竣工驗收包括隱蔽工程驗收、分期驗收、單項工程驗收和全部工程驗收。

物業承接驗收與竣工驗收的主要區別是：

首先二者的性質不同。我國實行建設工程質量監督制度，未經驗收或驗收不合格的工程不得交付使用。由此可見，工程竣工驗收包含有明顯的國家行政管理的內容。竣工驗收一旦通過，標志著物業獲准可以投入使用。而物業承接驗收則是民事行為，沒有行政法上的意義。

其次二者的參與主體不同。竣工驗收的主體是建設行政主管部門和相關企業(包括建設單位、施工單位、設計單位、監理單位等)。而物業承接驗收的主體則是物業管理企業和此前的物業實際控制方。在前期物業管理的場合就是物業管理企業與建設單位。一般情況下，政府行政主管部門並不參與物業承接驗收。

再次二者的內容和側重點也不同。竣工驗收的內容和側重點主要針對建築工程的質量問題，需要考察的是建築工程是否符合國家的各項標准，是否存在危及人身與財產安全的質量缺陷，例如工程勘探取樣是否合理、隱蔽工程鋼筋材料是否符合設計標准等。物業承接驗收則是為了明確物業的現存狀況，因此除了需要考察物業本身的質量安全問題外，還需要查明整個物業環境、物業設施的使用與保養等等。

通過承接驗收程序，可以發現此前沒有發現的質量問題，及時進行整改。特別是如果物業管理企業在樓房竣工後、居民進戶前，進行物業的承接驗收，就能夠及時將發現的房屋質量、使用功能等問題向開發商提出，並監督開發商返修。這不僅能夠有效的防止將來可能發生的物業使用和管理糾紛，而且物業管理公司可根據掌握的驗收資料，有針對性地制定預防性的管理措施和維修計劃。

關於物業的承接驗收標准，建設部於1991年7月1日發布了《房屋承接驗收標准》。該標準是針對交房管部門承接的房屋，但是依法代管，依約託管和單位自有房屋的承接，可參照該標准執行。該標准主要適用於一般民用建築的承接驗收。工業建築、大型公共建築、文物保護建築及某些有特殊設備和使用要求的建築的承接驗收可參照使用。

該標准所引用的標准包括：GBJ7建築地基基礎設計規范、 GBJl0鋼筋混凝土結構設計規范、GBJl4室外排水設計規范、GBJl6建築設計防火規范、GBJ45高層民用建築設計防火規范、 GBJ206木結構工程施工及驗收規范、GBJ207屋面工程施工及驗收規范、GBJ232電氣裝置安裝工程施工及驗收規范、GBJ242採暖與衛生工程施工及驗收規范、CBJl3危險房屋鑒定標准。

作為承接單位的物業管理企業應當會同建設單位對房屋的主體結構、外牆、屋面、樓地面、裝修、電氣、水、衛、消防、供暖、供氣、電梯、附屬工程及其他項目進行質量與使用功能的檢驗。由於物業共用部分、共用設施設備業主一般不可能進行查驗，同時物業管理企業將承擔對於物業共用部分、共用設施設備的維護與保養的任務，條例特別強調物業管理企業在承接物業時必須對於物業共用部分、共用設施設備進行查驗。物業管理企業在查驗的時候應當根據國家標准以及合同規定的標准進行查驗。

例如對於主體結構，應當察看地基基礎的沉降程度，是否引起上部結構的開裂或相鄰房屋的損壞，鋼筋混凝土構建是否產生變形、裂縫，如果產生了變形與裂縫，其程度如何。如果主體結構是磚石結構，是否有足夠的強度和剛度，是否有明顯的裂縫，等等。

對於牆，應當察看是否滲水。對於屋面，是否有滲漏，隔熱保溫措施是否到位，出水口、落水管是否安裝牢固等。對於樓地面，查驗的時候應當注意樓地面的面層與基層是否粘結牢固，不空鼓，是否有裂縫、脫皮和起砂等缺陷。衛生間、陽台地面與相鄰堤面的相對標高是否符合設計標准要求，是否可能發生積水、倒返水和滲漏等等。

水、衛、消防管道是否安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無滲漏。水壓試驗及保溫、防腐措施是否符合要求。衛生間、廚房內的排污管是否分設，出戶管長度是否適宜。地漏、排污管介面、檢查口是否滲漏，管道排水必須流暢。水泵安裝應平穩，運行時無較大震動。消防設施是否經消防部門檢驗合格。室外排水系統的標高、窨井(檢查井)設置、管道坡度、管徑是否符合要求。管道應順直且排水通暢，井蓋應擱置穩妥並設置井圈。明溝、散水、落水溝頭是否有斷裂、積水現象等等。

採暖鍋爐、箱罐等壓力容器應安裝平正、配件齊全、不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢後，必須有專業部門的檢驗合格簽證。各種儀器、儀表應齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門應開關靈活。群體建築還應檢驗相應的市政、公建配套工程和服務設施是否達到應有的質量和使用功能要求。

僅供參考

⑶ 承接查驗的准備工作

物業管理企業制訂承接查驗實施方案，能夠讓承接查驗工作按步驟有計劃地實施。
（1）與建設單位確定承接查驗的日期、進度安排；
（2）要求建設單位在承接查驗之前提供移交物業詳細清單、建築圖紙、相關單項或綜合驗收證明材料；
（3）派出技術人員到物業現場了解情況，為承接查驗做好准備工作。 在物業的承接查驗中，應做必要的查驗記錄，在正式開展承接查驗工作之前，應根據實際情況做好資料准備工作，制訂查驗工作流程和記錄表格。
（1）工作流程一般有《物業承接查驗工作流程》、《物業查驗的內容及方法》、《承接查驗所發現問題的處理流程》等；
（2）承接查驗的常用記錄表格有《工作聯絡登記表》、《物業承接查驗記錄表》、《物業工程質量問題統計表》等。 1、物業資料
在（二）物業查驗的方式辦理物業承接驗收手續時，物業管理企業應接收查驗下列資料：
（1）竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
（2）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；
（3）物業質量保修文件和物業使用說明文件；
（4）物業管理所必需的其他資料。
2、物業共用部位
按照《物業管理條例》的規定，物業管理企業在承接物業時，應對物業共用部位進行查驗。主要內容包括：
（1）主體結構及外牆、屋面；
（2）共用部位樓面、地面、內牆面、天花、門窗；
（3）公共衛生間、陽台；
（4）公共走廊、樓道及其扶手、護欄等。
3、共用設施設備
物業的共用設施設備種類繁多，各種物業配置的設備不盡相同，共用設施設備承接查驗的主要內容有：低壓配電設施，柴油發電機組，電氣照明，插座裝置，防雷與接地，給水排水、電梯，消防水系統，通信網路系統，火災報警及消防聯運系統，排煙送風系統，安全防範系統，採暖和空調等。
4、園林綠化工程
園林綠化分為園林植物和園林建築。物業的園林植物一般有花卉、樹木、草坪、綠（花）籬、花壇等，無林建築主要有小品、花架、園廊等。這些均是園林綠化的查驗內容。
5、其他公共配套設施
物業其他公共配套設施查驗的主要內容有：物業大門、值班崗亭、圍牆、道路、廣場、社區活動中心（會所）、停車場（庫、棚）、游泳池、運動場地、物業標識、垃圾屋及中轉站、休閑娛樂設施、信報箱等。 承接查驗不同於工程項目建設的竣工驗收，是在物業建設單位竣工驗收的基礎上，對建設單位移交的物業資料，有關單項驗收報告，以及對物業共用部位、共用設施設備、園林綠化工程和其他公共配套設施的相關合格證明材料，對物業公共部位配套功能設施是否按規劃設計要求建設完成等進行核對查驗。承接查驗還應對設施設備進行調拭和試運行，還應督促建設單位及時解決發現的問題。
查驗的相關資料由建設單位提供，物業管理企業主要是進行必要的復核。物業管理企業應督促建設單位盡快安排驗收。建設單位無法提供相關合格證明材料，物業存在嚴重安全隱患和重大工程缺陷，影響物業正常使用人 ，物業管理企業可以拒絕承接物業。
物業管理的承接查驗主要以核對的方式進行，在現場檢查、設備等情況下還可採用觀感查驗、使用查驗、檢測查驗和試驗查驗等具體方法進行檢查。
1、觀感查驗
觀感查驗是對查驗對象外觀的檢查，一般採取目視、觸摸等方法進行。
2、使用查驗
使用查驗是通過啟用設施或設備來直接檢驗被檢查對象的安裝質量和使用功能，以直觀地了解其符合性、舒適性和安全性等。
3、檢測查驗
檢測查驗通過運用儀器、儀表、工具等對檢測對象進行測量，以檢測其是否符合質量要求。
4、試驗查驗
試驗查驗通過必要的試驗方法（如通水、閉水試驗）測試相關設施設備的性能。

⑷ 如何查驗物業公用部位 前期物業的承接查驗

公用部位主要是"公共"的牆\柱\通道\樓梯\窗\門\天面\地庫等不能形成單獨版建築的那些部分,單獨公共建築物權.屬公共設施,單獨的設備叫公共設備.與鄰居共用的牆、樓板、柱、梁稱之為共用部位。所以公用部位的查驗與其它物業建築類查驗是一樣的方式方法。因為「公用」並無特定的合同約定關系，所以今後產生的費用多由物業公司承當，如果出現大量費用，經申請業委會則可以動用公共設施維修基金。此解釋由《力達有話說》專欄提供

⑸ 什麼是物業承接查驗和物業接管驗收有區別嗎

物業管理機構更迭時的承接查驗。

第二節 物業管理機構更迭時的承接查驗

物業管理機構更迭時的承接查驗不同於新建物業的承接查驗，二者進行承接查驗的內容和重點都有一定區別。

准備工作：

符合承接查驗條件：

在物業管理機構發生更迭時，新的物業管理企業必須在下列條件均滿足的情況下實施承接查驗：

(1)物業的產權單位或業主大會與原有物業管理機構完全解除了物業服務合同；

(2)物業的產權單位或業主大會同新的物業管理企業簽訂了物業服務合同。

(5)公用設施設備的承接查驗擴展閱讀：

查驗的方式：

1、承接查驗不同於工程項目建設的竣工驗收，是在物業建設單位竣工驗收的基礎上，對建設單位移交的物業資料，有關單項驗收報告，以及對物業共用部位、共用設施設備、園林綠化工程和其他公共配套設施的相關合格證明材料。

對物業公共部位配套功能設施是否按規劃設計要求建設完成等進行核對查驗。承接查驗還應對設施設備進行調拭和試運行，還應督促建設單位及時解決發現的問題。

2、查驗的相關資料由建設單位提供，物業管理企業主要是進行必要的復核。物業管理企業應督促建設單位盡快安排驗收。建設單位無法提供相關合格證明材料，物業存在嚴重安全隱患和重大工程缺陷，影響物業正常使用人 ，物業管理企業可以拒絕承接物業。

3、物業管理的承接查驗主要以核對的方式進行，在現場檢查、設備等情況下還可採用觀感查驗、使用查驗、檢測查驗和試驗查驗等具體方法進行檢查。

⑹ 實施物業承接查驗時,應查驗的內容有哪些

1、物業承接查驗按照下列程序進行：
（一）確定物業承接查驗方案；
（二）移交有關圖紙資料；
（三）查驗共用部位、共用設施設備；
（四）解決查驗發現的問題；
（五）確認現場查驗結果；
（六）簽訂物業承接查驗協議；
（七）辦理物業交接手續。
2、現場查驗20日前，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：
（一）竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
（二）共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料；
（三）供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等准許使用文件；
（四）物業質量保修文件和物業使用說明文件；
（五）承接查驗所必需的其他資料。
未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單並書面承諾補交的具體時限。
3、物業服務企業應當對下列物業共用部位、共用設施設備進行現場檢查和驗收：
（一）共用部位：一般包括建築物的基礎、承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂以及外牆、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等；
（二）共用設備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調設備等；
（三）共用設施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍牆、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動車（非機動車）停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監控設施、人防設施、垃圾轉運設施以及物業服務用房等。

⑺ 承接查驗使用哪些工具及儀器

第一：物業承接查驗工作分為：
（1）物業和建設單位之間的前期承接查驗；
（2）更換物業服務時，業主委員會和物業服務之間的承接查驗。

第二：主要說一下物業和建設單位之間的前期承接查驗：
一：現場查驗20日前，建設單位應當向物業服務移交下列資料：
（一）竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
（二）共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料；
（三）供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等准許使用文件；
（四）物業質量保修文件和物業使用說明文件；
（五）承接查驗所必需的其他資料。
未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單並書面承諾補交的具體時限。

二：物業服務應當對建設單位移交的資料進行清點和核查，重點核查共用設施設備出廠、安裝、試驗和運行的合格證明文件。

三：物業服務應當對下列物業共用部位、共用設施設備進行現場檢查和驗收：
（一）共用部位：一般包括建築物的基礎、承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂以及外牆、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等；
（二）共用設備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調設備等；
（三）共用設施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍牆、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動車（非機動車）停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監控設施、人防設施、垃圾轉運設施以及物業服務用房等。

第三：業委會和物業服務承接查驗時：
除承接查驗以上文件資料和內容（建設單位交接給物業服務的文件）外，另還需要交接公共設施設備的管理、公共部位的收益、業主信息等。

第四：主要的依據是《物業承接查驗辦法》由國家住房和城鄉建設部制定，2011年1月1日開始實施。

第五：另附：承接查驗注意事項：

一：現場查驗應當形成書面記錄。查驗記錄應當包括查驗時間、項目名稱、查驗范圍、查驗方法、存在問題、修復情況以及查驗結論等內容，查驗記錄應當由建設單位和物業服務參加查驗的人員簽字確認；

二：現場查驗中，物業服務應當將物業共用部位、共用設施設備的數量和質量不符合約定或者規定的情形，書面通知建設單位，建設單位應當及時解決並組織物業服務復驗。