Ⅰ 急求關於物業管理的論文
現代高層建築具有設計復雜,技術含量高,建設周期長和安裝、施工難度大的特點。為了保證物業正常使用和發揮功能,對物業實施有效管理需要物業管理企業的前期介入。目前一些富有遠見的開發商已開始嘗試對物業項目實施前期介入管理,但大多數的前期介入都是在入住前半年左右進入的,主要就建築安裝的後期工作提出一些建議,為接管驗收做前期准備,在深度和廣度上都存在一定的缺陷,仍然難以解決、開發商給物業管理帶來的很多問題。而真正意義上的前期介入是從項目前期設計開始到物業接管驗收為止的質量監督過程。
一、從項目設計開始提前介入,參與物業建設項目的優化設計,對物業實施超前管理,為完善物業建設提出建設性意見,避免物業建成後的使用和管理問題。
物業的設計人員不是專業的物業管理者,在項目規劃設計階段,規劃設計人員往往只從設計技術角度考慮問題,其在制定設計方案時,不可能全面考慮後期的物業管理經營中可能出現的問題,或者很少從業主長期使用和後續物業管理正常運行的角度考慮問題,造成物業建成後管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。
同時由於設計階段與物業的建成存在較長間隔,建築、設施的技術進步和業主需要的不斷提高都有可能使設計方案落伍。而物業管理企業作為物業的管理經營維護者,對物業可能出現的問題有比較清楚的了解,其前期介入可以從業主和管理者的角度參與規劃設計方案的討論,完善設計細節,提出一些合理的建議,使物業的功能設計更有利於日後的使用和管理,可以有效的避免因設計的缺陷或不足而給業主使用和物業管理帶來的麻煩。
在深圳就有此類成功案例:1999年下半年投入使用的某大廈,其絕大部分設計工作是1996年內完成的,若全部按照設計圖紙建設,則會與後期使用和經營管理要求就產生距離。作為前期介入該大廈的物業管理公司,積極組織物業管理專業人員對大廈各類設備如電梯、電氣、空調、潔具、電腦布線、停車場管理系統進行了深入細致的調研,參與設備、材料的選型及供應商的考察選用,並親臨有關生產廠家進行實地考察。在此基礎上,從完善大廈設計細節、更好搞好大廈經營的角度提出了一系列建議,並對項目進行補充和完善。這些項目經同開發商和業主方溝通後,最終做出了更加合理的方案並付諸實施,取得了很好的效果。
二、積極參與工程監理工作,從物業管理的角度對工程施工、設備安裝的質量進行全面監控,及早發現和解決問題,避免物業建成後給使用和管理服務帶來的缺憾。
物業項目一旦建成,物業管理企業就要天天和此物業打交道,並且要面對所管物業可能發生的各種問題,在關繫到切身利益的條件下,它可能比工程監理的要求更嚴格,工作更細致、更周密。在建設施工階段,施工環節多,施工單位參差不齊,設備安裝、管線布置錯綜復雜,對工程質量的控制要求高。但這一階段是整個項目的關鍵時期,開發商的主要精力更多放在工程進度、資金籌措和促銷推廣上,盡管從開發商的本意來說,總是希望能保證工程質量,使所建物業達到優良乃至優質工程目標,但是由於人力、技術、精力等方面的原因忽視對工程質量的全面監控。盡管建設項目都有監理公司監理,但監理公司與開發商往往只注重結構安全等大的質量問題,對物業使用過程中經常會碰到的滲漏、裂縫以及一些細微的質量問題卻經常忽視,而這些卻是物業管理企業在日後的維修養護中必須面對的,通過物業管理企業的前期介入,為以後的維修養護工作省去很多麻煩。
現在的物業建設,特別是高層物業建設,其結構、管線等十分復雜,安裝、施工工程中,粗心大意或隨心所欲都可能給設施、設備的使用帶來極大的困難,甚至導致極大的浪費,特別是在目前房地產施工安裝單位尚不很了解和重視物業管理工作的情況下,某些作業者很可能為方便自己工作,而不是從有利於業主使用角度去安裝施工,從而給人住後的物業管理帶來諸多難以解決的問題。物業管理企業派出專業人員入住樓盤,從業主的角度監督施工單位的各項工作,從物業管理的角度提出整改建議,確保了施工中較少甚至不出現不利於物業管理的弊端,為業主爭得了良好的.硬體條件。
此外,前期介入使物管公司能夠對物業的每一單元逐一檢查驗收,建立工程設備檔案,為業主日後裝修、使用、維修提供了極大的方便。如物業管理公司介入深圳某大廈的管理後,嚴格按照優質工程標准.進行動態監控,在開發商聘有監理公司的情況下,還是發現並指出了屋面滲漏材料回使用、玻璃幕牆安裝、施工單位使用海砂、假冒水泵、地下停車場風管不合理等大量工程質量問題,這些問題涉及到材料選用設備選型、配套設施、管線布置等多方面。回若物業管理企業採取提前介入,就可以很好監督和解決此類問題。
三、提前熟悉所安裝的設備設施,嚴格按規范做好接管驗收工作,確保物業理單位從物業開始投入使用即能為業主提供良好的物業管理服務。
有的開發、設計單位在物業配套機電設備的選購、施工中往往留下華而不實或考慮不周之處,造成可維護性不足,特別是在接管驗收階段,開發商往往只注重物業.整體的交付使用,而很少考慮到物業公司接管後細微全面的需要,給物業建成後的使用維護帶來諸多不便,也對物業管理單位順利、及時地為業主提供良好的管理服務帶來影響。
有物業管理公司提前介入後,發展商可以得到物業管理公司的緊密配合,使其專心開發建設。物業管理公司可以根據物業管理的技術規范要求,對接管的物業從使用功能上嚴格把關,就日常管理維護工作中可能出現的問題直接與建築安裝單位交涉,監督並促使改進發現的問題,避免了扯皮推萎事情的發生。特別是能夠及時指出安裝調試過程中,對給排水、電照、通訊、暖通、氣體動力、供電、防震防雷、電梯、消防等各個設備系統中所存在的問題,促使開發商引起高度重視並要求承建單位限期解決,確保各項設備設施在投入使用前就能正常運行。其機電設備管理人員可以提前熟悉相應設備的操作、管理和維護,同時嚴格按照國家建設部頒布的《房屋接管驗收標准》做好接管驗收工作。
同時,由於有了提前介入,物業管理單位對物業的總體規劃布局、結構和管線布置、設備設施基本做到心中有數,對物業可能出現的隱患了如指掌;所發現的問題在施工安裝方尚未退場之前即已解決,既節省了費用,也大大縮短物業開發、經營和使用之間的過渡期。如果在發展商的授權下,在竣工驗收合同中,發展商全權委託物業管理公司在保修期內代表發展商與建築、安裝單位就房屋建築安裝質量進行監督、協調,確保物業建設質量,物業管理單位就能夠確保接管驗收工作順利,接管後即能技入使用,及時為業主提供可靠的服務。
此外,物業管理前期介入可以更好鍛煉隊伍,避免因倉促上陣而導致的不應有失誤,給業主留下不好的印象。
四、前期介入的立法意義
實踐證明,讓物業管理單位提前介入物業開發建設,對完善物業功能、確保物業建設質量和順利維護保養等方面,有無可替代的重要作用。但是,由於目前設計飛建設、施工、安裝、監理等環節的單位對物業管理的認識重視不夠,致使物業管理行為滯後,給後期物業管理帶來諸多不便。如果從法律的高度,規定所有物業開發建設項目必須有符合一定資質條件的專業物業管理單位介入,那麼,這將對我國今後的整體物業建設質量和物業管理質量乃至人民生活質量產生極大的促進作用,其意義將是深遠的。
1、法定前期介入能夠進一步促進物業建設質量的提高。
如果讓具有一定資質條件的物業管理單位提前介入物業建設項目,那麼作為專業的物業管理單位將從規劃、設計階段開始,從物業管理的角度,對開發項目的規劃、設計、建築、安裝、維護和保養等工作按物業管理的要求進行主動控制,更加確保物業建設質量。
2、法定前期介入可以為保證物業建成後長期管理服務的質量奠定良好的基礎。 當前,很多物業(特別是老舊物業)的管理服務質量不能令人滿意,其關鍵因素不全是物業管理單位的管理服務水平不高,其設計開發建設質量不符合物業管理的要求,也是影響物業管理服務質量的重要因素。如果有良好的物業管理前期介入,就可以避免或減少那些影響物業管理質量的因素,從而使業主在居住使用的舒適度、滿意度等方面將會有更大的飛躍,保證物業管理的服務質量才有基礎。
3、法定前期介入有利於從整體上提高我國的物業建設和管理質量。
隨著經濟持續增長,我國每年建設的物業數量相當龐大,然而,從物業管理的角度去考察,真正符合物業管理要求,或者說沒有物業管理服務缺憾的物業並不是全部。這一方面與全國物業管理普及發展的不平衡有關,另一方面與物業設計、建設單位缺乏物業管理意識也很有關。從法規上規定物業管理前期介入,對提高我國物業建設、物業管理水平的作用意義是不言而喻的。在當前物業管理發展不平衡的情況下,對加快推行物業管理體制也有極大的推動作用。
Ⅱ 關於物業管理的畢業論文怎麼寫啊
實習報告—物業管理
http://www.zk168.com.cn/INFO/Study/PracticalData/SocialPractice/13024889.html
【實習報告】與時俱進的物業管理
http://www.zk168.com.cn/INFO/Study/PracticalData/ThePracticeReports/13024218.html
國外物業管理經驗借鑒
http://www.zk168.com.cn/INFO/Study/FreeThesis/EconomyManagementThesis/TourManagement/16360611218533648555184.html
看看對你有作用嗎
Ⅲ 求一篇關於「物業企業管理及業主關系」的論文
隨著中國經濟轉軌和社會轉型進程的逐步加快，許多大中城市的市民的居住條件及物業管理水準也進入了一個新的歷史階段。在物業管理快速發展進步的同時，我們發現一些城市的物業管理領域處於一種特殊的緊張關系之中。近幾年，《物業管理條例》具有突破性地表述了物業管理所涉及的各方權利義務關系，《物權法》激發了廣大業主維權的內在熱情和潛能，二者先後發揮作用，使得原本較為模糊而平靜的物業管理領域成為矛盾的激發地段。
業主、物業管理企業、開發商、施工方之間，由於利益的原因存在博弈關系。作為開發商，不僅要注意塑其品牌知名度，更重要的是追求經濟利益和社會效益。開發方在建築施工過程中的甲方地位容易使建築與設備承包方出讓部分利益，建築與設備提供方再通過提供縮水的產品彌補成本的過大支出。然而，由於施工方主要出現在物業管理之前，他們的作用因素往往隱藏在開發方的身後。同時，招納前期物業管理單位過程中，由於中標與否的大權較多掌握在開發商手中使其占據強勢，從而容易提出過多的利益訴求。一些物業管理企業為了獲得進入市場的機會，迫於競爭壓力不得不遷就妥協，往往在進入某社區前已經承擔或者支付巨大的成本。在經營管理中，為了使在開發商那裡失去的利益得到補償，物業管理企業很有可能給業主提供縮水的服務，從而為物業糾紛埋下了隱患。上述三方都從趨利避害的經濟人視角出發運作事情，使得最後進入園區的業主處於一種利益被剝奪的猜想和情緒之中。這樣，從業主進駐園區開始，開發方、物業方和廣大業主三者之間就開始了一種博弈關系。
這場博弈的焦點首先落在物業管理費用高低這個敏感問題上。前期物業管理服務費用是開發商與選聘的物業管理企業根據物業小區硬體設施和服務檔次約定的，業主在購買房屋的同時是被動接受物業服務捆綁式交易。盡管如此，開發方在招聘物業管理企業的時候，從促進銷售房屋的角度出發，也會盡量代表全體業主壓低物業管理費的價格，多爭取物業管理的項目並堅持相應的標准，以提升樓盤的整體品質。只是他們在其中勢必順便要求物業管理企業幫助開發方抵擋業主對於房屋質量和設備設施方面的責問。部分物業管理企業為保住項目也會利用業主的分散性和對專業的不熟悉，含糊其辭地對業主的要求予以對付平息。
就物業管理企業和業主的關系來講，一個是提供服務收取管理費，一個是享受服務支付管理費，二者應該是一種比較單純的合作關系。然而，在當前市場意識和市場規范都沒有健全的情況下，許多購房者的普遍心理是物業管理費越低越好，服務檔次越高越好。而物業管理企業雖然以打造品牌贏得市場認可，但其本質上的贏利組織特徵因素，決定其不可能無限制地滿足業主的需求，這就需要一個平衡點，既能讓業主得到優質服務的同時物業管理企業也可以獲得合理的利潤。2005年12月28日，新的《北京市物業服務收費管理辦法（試行）》出台，標志著北京物業管理行業進入議價制的軌道，新辦法的出台，順應了市場發展的潮流，將真正的自主權交給了當事雙方，而不是通過行政的手段去支配和制約市場。
這里又引出一個問題，即物業管理企業與業主在利用議價機制進行協商確定物業管理費用價格時，必須遵循市場經濟的客觀規律，認清物業管理服務是市場行為，服務與被服務者存在著平等的法律關系。
物業管理服務也是一種「商品」，它包含了物業管理企業所投入的勞動、資本，以滿足業主對居住條件的各種需要，它的好壞影響物業的價值。物業管理企業與業主在物業管理活動中，雖然在經濟利益點上有差異，但目標是一致。雙方的談判基礎應該建立在合作共贏的理念之上。而通常業主更多關注的是自身的既得利益，同時他們往往缺乏更多的專業知識，提出的要求只是憑借感覺和好惡，期冀以最小的付出獲得更多的服務。這樣，物業管理企業只好將大部分精力和財力放在業主個人感受服務上，雙方較難為一個物業的長遠利益取得共識。
其次，物業管理領域出現的矛盾往往來源於發展方銷售房屋時的承諾不能充分兌現。我們知道，任何一件事情的運作和發展在過程中肯定有必要的調整。然而，鑒於現實中存在的期房銷售現實，開發方在預售房屋時對於樓盤設計和房屋格局的介紹，無形之中演變成為承諾，因為既形成買售關系，開發方已經相當於按照訂單生產製作產品，不允許有些許的改變。這樣，相對於樓盤開發這種大規模的產品生產製造來講，一丁兒點的不允許改變顯然是不現實的（尤其是涉及成本劇增等因素）。這里，我們不過多地探討部分開發方故意更改設計以降低成本，只理解更多的不得不在施工中進行調整的情況。
這樣，就給業主抓住了占據主動的機會。既然是商品交易的兩端，我們就可以理解交易的任何一方都有一種在交易中尋求對方漏洞以獲取主動而降低交易成本的本性，這與人品善惡優劣沒有關系。
鑒於上述事實，業主一旦要依據房屋購買合同找尋開發方訴求利益，由於開發方在事實上已經撤出園區，並且基於開發與物業雙方的默契約定，於是物業管理單位理應站在前線接待業主的訴求。准確地講，物業管理單位無形之中開始承擔本不屬於自身的責任和義務。
實際上，業主與物業管理企業之間本應該撇開前期開發遺留的一切問題，單純地形成良好的合作關系，從而達到共贏的目的。業主作為物業的所有權人，對自己的財產具有佔有、使用、支配和管理權，但整宗物業的全體業主又因使用物業而構成一個利益共同體，為了維護大多數業主的利益，往往通過成立業主委員會來代表廣大業主的利益管理整個物業，因此，業主與物業管理企業的關系主要是通過業主委員會與物業管理企業的關系來反映和體現的。業主委員會與物業管理企業間是一種經濟合同關系，是聘用與受聘的關系。二者之間在法律上、經濟上都是平等的，既不存在隸屬關系，無領導和被領導的關系，也不存在管理與被管理的關系。經業主大會授權，業主委員會有權利決定聘用或解聘某個物業管理企業，而物業管理企業同樣也有受聘和拒聘的權利。物業管理企業應按照委託合同的規定和要求提供相應的綜合管理服務，向業主委員會及廣大業主負責並接受他們的監督，同時也有獲得相應報酬的權利；而業主在物業管理活動中，享有知情權、監督權等自治權力，同時也必須協助物業管理企業開展工作，在享受物業管理企業提供的符合委託合同要求的綜合管理服務的基礎上應按時繳納各項費用。
實際上，雙方的利益是共同的，是一種合作夥伴關系。一方面，物業管理企業靠提供優質服務，換來業主的經濟回報，使物業管理企業的經營活動能夠持續有效的進行；另一方面，業主委員會代表業主對物業管理企業實行有效的檢查監督職能，使物業管理企業不斷地改善服務質量，提高經營水平，樹立新的管理理念。而業主在享受到優質的服務的同時，由於良好的物業管理環境，使其物業得到了保值與增值。
分析到這里，我們可以這樣判斷現在物業小區里存在的這幾組博弈關系：物業管理企業處於一個前後左右相互銜接的位置，實際上這種銜接可以是良性而健康的。這就要求開發、物業和業主三者之間不要過早的形成交易或者合作關系，只有幾方都退回到自己應該處於的時點開始與任何一方發生關系，這幾種交易或者博弈關系才能夠更少出現信息與權益的模糊存在。簡單說來，就是逐步改變或者取消開發方能夠前期預售房屋的政策制度安排，走向健康的現房銷售實踐。這樣，開發方可以在前期很好地和建築方發生關系，確保房屋和設備設施的質量以滿足銷售的需要，確保投資回報。業主也可以通過對現房的挑選、比較，以滿足自己的購買需求和定位。而物業管理單位也可以適時出現，向前送走開發單位，向後喜迎廣大業主，和諧的城市社區建設才更加順利健康。
因為只有交易方不過早地「握手」，才能夠避免模糊和變化的權益糾紛。既然中國的房地產業已經走過了啟動和勃興階段，制度安排也可以相應地進行調整……
參考物業管理文章
http://www.gywygl.com/6/9041.html
http://www.gywygl.com/6/5227.html
http://www.gywygl.com/6/9961.html
Ⅳ 跪求一篇論物業管理標准化建設的論文。。。。。
【摘要】隨著我國經濟發展和城市開發，住宅小區越來越成為居住的主流，小區物業管理是針對當代社會這一市場需要應運而生的。用計算機操作的小區物業管理系統是為小區管理者和小區用戶更好的維護各項物業管理業務處理工作而開發的管理軟體，根據需求分析，實現小區管理業務，效益已越來越明顯。因此，開發這樣一套小區物業管理系統軟體成為很有必要的事情，在本文中將就本次畢業設計我所開發的小區物業管理系統,談談其開發過程和所涉及到的問題及解決方法。
【關鍵詞】小區物業、管理系統、用戶、VB、ACCESS
目 錄
第1章 系統概述 3
1.1 系統的研究意義 3
1.2 研究現狀及設計目標 3
1.2.1 相近研究課題的特點及優缺點分析 3
1.2.2 現行研究存在的問題及解決辦法 4
1.2.3 本課題要達到的設計目標 5
第2章 系統分析 7
2.1 系統的開發背景 7
2.2 小區物業管理系統的需求分析 7
第3章 系統設計 8
3.1 系統功能分析 8
3.2 系統模塊設計 8
3.3 系統結構 8
3.3.1 系統模塊結構圖： 8
3.3.2 系統流程圖 10
3.4 小區物業管理系統的資料庫設計 10
3.5 開發工具 15
3.5.1 Visual Basic 15
3.5.2 ACCESS 16
第4章 系統實現 18
4.1 許可權設置 18
4.1.1 登錄新用戶子模塊窗體設計 18
4.1.2 修改老用戶密碼子模塊窗體設計 18
4.1.3 添加新用戶子模塊窗體設計 19
4.2 物管中心 21
4.2.1 用戶投訴子窗體設計 21
4.2.2 用戶報修窗體設計 29
4.2.3 停車場管理子窗體設計 32
第5章 性能測試與分析 35
5.1 測試實例（測試集）的研究與選擇 35
5.2 測試環境與測試條件 37
5.3 性能分析 37
第6章 結束語 38
參考文獻 39
第1章 系統概述
1.1 系統的研究意義
隨著市場經濟的發展和人們生活水平的提高，住宅小區已經成為人們安家置業的首選，幾十萬到幾百萬的小區住宅比比皆是。人們花的錢越多，不但對住宅的本身的美觀、質量要求越來越高，同時對物業小區的服務和管理也要求很高，諸如對小區的維修維護，甚至對各項投訴都要求小區管理者做的好，做的完善。這樣要求小區管理者對物業管理進行宏觀的和微觀的細致管理，其中最好的辦法是用計算機操作的小區物業管理系統來實現對小區物業的管理，這就為我們設計小區物業管理系統提供了市場需要。而我們設計的小區物業管理系統在現代社會是最熱門的行業，是最關切老百姓實際生活的設計，各種人性化的配置，使管理者和業主對住宅小區中的事物能更方便、更快捷、更滿意的得到答復。伴隨著小區的的規模不斷擴大和住戶的不斷增多，像小區中的汽車，小區附帶設施，小區的各項維修、投訴等都將越來越復雜，工作量也將越來越大。但一直以來人們使用傳統人工的方式管理各種數據，這種管理方式存在著許多缺點,比如:效率低、保密性差，另外時間一長，將產生大量的文件和數據,這對於查找、更新和維護都帶來了不少的困難。
隨著科學技術的不斷提高,計算機科學技術日漸成熟,其強大的功能已為人們深刻認識,它已進入人類社會的各個領域並發揮著越來越重要的作用。
作為計算機應用的一部分,使用計算機對企業單位的各項信息進行管理，具有著手工管理所無法比擬的優點。例如:檢索迅速、查找方便、可靠性高、存儲量大、保密性好、壽命長、成本低等。這些優點能夠極大地提高工作的效率,也是企業的科學化、正規化管理與世界接軌的重要條件。
因此，開發這樣一套小區物業管理系統軟體成為很有必要的事情,在下面的各章中我們將就本次畢業設計我所開發的小區物業管理系統,談談其開發過程和所涉及到的問題及解決方法。
1.2 研究現狀及設計目標
1.2.1 相近研究課題的特點及優缺點分析
隨著我國經濟發展和城市開發，物業管理已形成規模，其效益也越來越明顯。在經濟效益對地方政府而言，主要體現為：減少了大量的財政補貼，對住宅區開發企業而言，能提高物業市場競爭力，使開發企業的房產暢銷，加速資金周轉。同時，完善的物業管理能為開發商樹立良好的企業形象，吸引更多的房地產交易商和消費者。在環境效益上，住宅區內的環境和布局、治安等與整個建設風貌融為一體，提高了房地產業的綜合效益。但是，目前在物業管理的實踐過程中還存在著如下問題：
1.物業管理架構不完善。目前，我國物業管理存在的首要問題是架構不完善，體制需進一步理順和重新構建。其中，政府、管委會、物業管理公司責、權、利關系需要進一步明確。例如，成都市近年來已竣工的住宅小區中，房屋及物業管理有三種基本形式：一是政府房地產管理部門管理的，二是房地產開發商以企業管理的，三是產權單位自管的，這三種物業管理模式大約各佔1/3。而且其中不少物業管理往往是局部的或單一的，一些物業管理單位企業忽視自身建設，把物業管理看成只是收費服務和簡單生產活動，對企業發展和專業管理水平提高，一無規劃，二無措施，沒有明確管理目標責任制，企業既無壓力也無動力，管理不計成本，年終無核算，對該建立哪些規章制度和管理標准，心中無數，照搬照抄了別人的規章制度，使這些規章制度流於形式。
2.配套設施運作不理想。目前，小區的投資建設與物業管理脫節，沒有從物業的生產、流通與消費的全過程來通盤設計和全方位運作，配套設施運作不理想，物業管理滯後於住房消費使用。其公用設施本來已很少，商店、學校、銀行、娛樂設施等本來不足，而這些商業性網點還因種種原因「名存實亡」。
3.維修保養不得力。小區或寫字樓一旦發生故障性事件而向物業管理公司反映（諸如電梯損壞、水管泄漏、電閘破壞、防盜門失靈、牆灰剝落等），往往不能得到及時解決。原因是物業管理公司在這些方面無能為力。他們一不具備各方面的專業知識，二無配備必要的維修隊及設施，一旦接獲維修投訴，只能向其他相關單位報告或申請維修，這顯然不符合專業物業管理規范。
4.物業管理經費難以為繼。物業管理和建設一樣，也需要資金的投入，在物業管理中，應該貫徹「誰受益，誰投入」的原則，形成物業管理資金的源泉。但是，傳統的福利住房消費觀還有相當的慣性，不少住戶往往把物業管理理解為無償服務或低償服務。這有悖於社會主義市場經濟條件下住宅消費原則，也是影響物業管理工作順利開展的一大症結所在。
5.物業管理法制不健全。全國性小區物業管理方面的法規很不健全，諸如物業管理體制、物業管理經費、住宅小區物業管理公司的資質審查、住宅小區的物業驗收交接等關於住宅小區的物業管理中的重大問題都有待於進一步的明確規定。為此造成了物業管理很難納入依法管理的法制軌道，實行住宅小區物業管理的規范化和標准化等缺乏法制的根本保障。
6.物業管理公司與社會相關方面關系不順。物業管理公司在其經營管理服務過程中與街道、居委會、公安、交通、環保、衛生、市政、園林、教育、公用事業、商業及文化娛樂等部門都有密切關系。由於工作范圍不明確，關系不協調，已成為小區物業管理中一大突出矛盾。
7.物業管理不到位。目前有物業管理公司不以「物業管理」為主業，而著重於多種經營，或只限於收租金和一般養護維修，而對於如何保養好建築物的外貌、公用部位、周圍環境，主動維修設備，提高物業的使用功能和經濟價值則未能很好顧及，更談不上特約服務了。 （八）地區間發展不平衡。各個省（市、區）申報參評全國優秀管理住宅小區，不足全國小區總數的30％，參評城市不到全國城市的1％，有6個省會城市拿不出小區參評。這里既有南北經濟發展差異的客觀因素，也有主管部門「重建輕管」的傾向。
1.2.2 現行研究存在的問題及解決辦法
國家應盡快出台物業管理專業性法規，規范政府、業主委員會、物業管理公司、房產開發商、居住者各自的責、權、利，以及相互之間的法律關系，進一步明確物業管理在社會主義初級階段的地位和作用，為物業管理公司提供一個寬松、公開、公平的競爭環境，使我國物業管理向社會化、專業化、企業化經營軌道上邁進一步。
1.國家盡快頒布針對物業管理的專業性法律。物業是涉及房地產、市政、公安、工商、商業、規劃、通訊等多個部門的綜合經濟行為，單一的部門法規在具體執行的其權威性和規范作用受到限制，且上述單行法規自身存在各種局限性。國家亟需制定一部專業性的法律，對現代市場經濟條件下的物業管理行為進行引導、規范和制約，包括對業主委員會的組織運作、業主公約、房屋使用公約的鑒定、規格、專業性物業公司的資質管理、業主委員會、物業公司、政府職能部門之間的關系界定等等。
2.建立業主合約和業主委員會制度。房地產行政管理部門應盡快著手這方面的工作。以前建成已投入使用的大樓，可以幫助擬定完善、公正的業主合約（或房屋使用公約），並促使業主們簽署，進一步指導協助大樓各業主成立健全的業主委員會組織。對於尚未竣工銷售的房地產，必須指令和輔導開發商在銷售之前擬定業主公約，為未來業主進行自主管理創造必要條件。
3.加強物業公司的資質管理。房地產行政管理部門應對物業公司進行嚴格的資質管理，實施注冊和許可證制度，扶持市場化、社會化的專業性物業管理公司，引導專業性物業公司向大型化發展，創造規模效益，並將業績優良的物業管理公司向業主委員會進行推薦。
4.設置機構，規范管理。國家有必要設置專門的物業管理機構，利用國家和地方政府制定的一些法規、政策對業主委員會、物業管理公司、開發商實施綜合管理，並盡快編制物業管理勞動定額，各物業各工種的工作量、材料消耗，及以機械台班損耗等做出明確的測定，使物業在競爭中一方面即可雙向選擇，又可防止物業行業不正當競爭。
5.實行由業主委員會管理並自主選擇物業公司的制度。由業主委員會選擇物業管理公司，將會對物業公司的服務質量以直接的監督效果，促使物業公司提高自身綜合管理水平，另一方面，業主委員會和業主公約在交納管理費、遵守秩序和公德方面也對內部成員具有強制約束力。
6.加大監管力度，提高物業管理水平。政府部門應對開發商按國家有關規定支付的各項費用如維修、養護費、綠化養護費等實行全過程、全方位監督，保證能及時到位，並科學合理地使用。業主委員會和房地產開發商有權對物業管理公司的日常管理，各項收費，房屋及公共設施，設備的養護、維修和搭亂建、改變房地產和公用設施用途，以及不履行物業管理合同、管理辦法、規定的行為進行嚴格監督。
7.強化管理、樹立品牌。
8.建立激勵機制，促進物業行業健康發展。
1.2.3 本課題要達到的設計目標
小區物業管理系統簡介
小區物業信息管理系統使針對當代社會，住宅小區越來越成為居住的主流這一市場需要而應運而生的，是為小區管理著和小區用戶更好的維護小區各項物業管理業務處理工作而開發的管理軟體，根據需求分析，實現小區管理業務，實現各項管理等幾個方面的功能。
對物管中心來說小區的住戶的報修，住戶的投訴及處理的結果信息的反饋、小區內停車場的管理、各項設備的維修等都需要考慮到。住戶報修管理需要仔細的記錄報修的內容，接待的人員，日期，維修的人員，費用，住戶對於維修後情況的反饋等各項情況資料。投訴管理需要記錄投訴人資料、投訴內容及處理過程。對於小區內車輛要有車位編號、停車戶主、車位位置等記錄。
在功能方面：
1． 對樓盤、戶型要有介紹
2． 對住戶、房產資料要有記錄
3． 對樓房的租售情況有記錄
4． 對物業設備要有登記
5． 對住戶的水電煤氣交費進行管理，保修進行處理
第2章 系統分析
2.1 系統的開發背景
小區管理在手工操作時代，工作非常繁瑣，需要大量的人力、物力和財力，極大的浪費了小區物業的資源，對於小區的管理人員來說，物業管理包括物業設備管理、儀表數據管理、停車場管理、住戶的投訴管理、住戶的報修管理、住戶的設備維修管理等等。而這些項目在過去手工操作時代，需要手工記錄這些事情，不但麻煩，還經常出錯，給廣大用戶帶來很多不便。為了更好的為廣大住戶服務，我們決定開發一套小區物業管理系統，幫助小區管理人員從復雜的物業管理之中解放出來。
2.2 小區物業管理系統的需求分析
小區物業管理系統是面向小區的的各項事務，包括物業管理，資料管理等業務處理工作，是利用計算機進行集中管理而開發的系統。該系統是基於MDI窗體以VB自帶的JET引擎連接ACCESS資料庫進行開發的小區物業管理系統，力求與實際相結合具有查詢、管理等功能，旨在達到使小區的管理和運營趨於計算機化，使之更加方便、快捷以提高工作效率。
主要包括三大管理模塊：
1.登錄系統
對系統的安全性進行管理。
○ 添加用戶 為系統新用戶設置用戶名及口令。
○修改密碼 用於操作員更改自己的系統口令。
2.基本資料管理
主要介紹住戶、房產等基本資料。
○住戶資料 介紹小區住戶的姓名、工作單位等基本資料。
○房產資料 介紹小區中房屋的一些房型、面積等基本資料。
3.物管中心，對小區各項常見業務的管理；
具體系統功能描述如下：
對報修、投訴、停車場、物業設備維修管理等進行管理
○物業設備維修管理 提供社區設施、設備清單、設備維修情況登記等資料。
○儀表數據管理 提供小區住戶日常生活中水表、電表等數據資料。
○停車場管理 記錄小區用戶車輛位置、停車用戶等資料。
○收費管理 記錄小區住房日常生活中所繳水費、電費等數據資料。
○用戶投訴管理 記錄投訴人資料、投訴內容及處理過程等資料。
○用戶報修管理 記錄用戶報修項目及處理的情況等資料。
○用戶維修管理 記錄小區用戶維修項目及處理的情況等資料。
第3章 系統設計
3.1 系統功能分析
小區物業管理系統是為了對小區物業實行計算機化的管理，以提高工作效率，方便用戶。主要功能有對物業設備、儀表數據、停車場、收費、報修、投訴、維修等進行管理和基本資料管理以及對系統自身的用戶許可權管理。提供各種信息的錄入，比如投訴人資料、投訴內容及處理過程；物業報修、並可對物業公司所進行的物業維修；還包括對住戶和房產信息的管理。物管中心不但含有小區日常項目的信息，而且還包含了對查詢情況的統計功能。系統管理主要任務是提高系統安全性和對系統提供良好的維護，如用戶許可權可以為用戶提供許可權服務。
3.2 系統模塊設計
該系統是基於MDI窗體以VB自帶的JET引擎連接Access資料庫進行開發的小區物業管理系統，力求與實際相結合具有小區日常管理和統計等功能，旨在達到使小區的管理和人事數字化使之更加方便快捷以提高工作效率。
1.登錄系統管理主要包括：
添加用戶模塊 包括：為系統新用戶設置用戶名及口令。
修改密碼模塊 包括：用於操作員更改自己的系統口令。
2.基本資料管理主要包括：
住戶資料模塊 包括：顯示 添加 修改 刪除 查詢。
房產資料模塊 包括：顯示 添加 修改 刪除 查詢。
3.小區物業管理主要包括：
物業設備管理模塊 包括：顯示 添加 修改 刪除 查詢等。
儀表數據管理模塊 包括：顯示 添加 修改 刪除 查詢等。
停車場管理模塊 包括：顯示 添加 修改 刪除 查詢等。
收費管理模塊 包括：顯示 添加 修改 刪除 查詢等。
住戶投訴管理模塊 包括：顯示 添加 修改 刪除 查詢等。
用戶報修管理模塊 包括：顯示 添加 修改 刪除 查詢。
設備維修管理模塊 包括：顯示 添加 修改 刪除 查詢等。
全文請看參考資料參考資料：http://hi..com/xianren2009/blog/item/0985b3fd0fa11efafd037f74.html
根據當前國內智能住宅小區的現狀和發展趨勢，開發適合我國國情的小區智能化管理系統，是大力發展智能小區的有力保障。這種智能管理系統應充分考慮智能小區的現狀和發展趨勢，以滿足小區管理的靈活性、安全性和經濟性。
在社會信息化進程日益發展的今天,人們對住宅的關注已不再僅僅局限於居室面積、周邊環境等方面,而是把更多的注意力放在與外界溝通、信息服務、安全防範、物業管理等方面,正是為了適應這種社會需求,住宅小區智能管理系統便應運而生。
以下介紹一種成熟的小區物業智能管理系統：
一、小區物業計算機管理
應用計算機作為物業管理系統工具是物業管理的發展方向，只有利用計算機進行物業聯網管理,才能實現物業信息的標准化和規范化,才能使物業管理走向現代化。計算機在物業管理領域主要具有以下功能。
1．房產管理
管理房產檔案。主要功能是儲存、輸出所有需要長期管理的公寓房屋的各種詳細信息，包括每套公寓的產權信息。
管理業主檔案。主要功能是儲存、輸出每套公寓住戶的詳細信息。
2．收費管理
物業管理的收費應該規范化。業主可以通過IC卡交納各種物業費用,包括租金、月收費、年收費、合同收費、三表收費等。另外，物業管理公司根據各種成本費用進行計算並確定物業收費合理標准，要做到收費標准有依據，這樣才能取信於業主。
3．費用結算
主要功能是進行實際的費用收取工作,輸出每戶的各類費用收欠情況；實現小區帳務的電子化,並與指定銀行協作,實現業主費用的直接劃轉。較好的解決了物業收費難及欠費問題。
4．圖紙圖像管理
主要功能是利用計算機儲存小區的建築規劃圖、建築效果圖、建築平面圖、樓排的建築平面圖、建築效果圖以及單套住宅的單元平面圖等資料。
5．辦公自動化
辦公自動化是在小區網路的基礎上搭建一個開放的平台,實現數據共享,內部通訊和無紙辦公。主要包括:物業文檔管理、收發文管理、各類報表的收集整理、接待管理(來賓、投訴、報修等)及日常事務處理等。
6．查詢系統
查詢系統採用分級密碼查詢的方式,不同的密碼可以查詢不同的范圍和內容,查詢的輸出採用網路、觸摸屏等多種方式。
7．維修管理
房產維修主要功能是儲存、輸出物業維修養護的詳細情況；設施維修主要功能是儲存、輸出對物業中的各種公共設施、各種樓宇設備進行的維修養護詳細情況。
8．IC卡管理
小區IC卡系統的最終目的是實現小區一卡通,用IC卡取代小區管理和生活中所使用的個人證件和現金支付手段。用IC卡一卡通,是小區智能化和信息化標志之一,能夠提高業主的生活水平,也使物業管理自動化更加成熟先進。
二、小區公用設施智能化控制
現代化的物業管理要求對公用設備進行智能化集中管理,主要包括建築的採暖熱交換、電梯、水箱、公共照明、消防、變配電等系統進行信號採集和控制,實現設備管理自動化及集中管理。對小區的各類公用設備做到運行安全、可靠、節能降耗。公用設備管理內容主要包括:
1．電源開關狀態及故障報警
高、低壓配電櫃的狀態監測及開/關控制。包括高壓配電的電流、電壓及有功功率監測；變壓器出線電流、電壓、功率因數及有功功率監測；各種負載的電流監測與故障監測。
2．給排水系統智能化管理
監測系統可對給排水系統進行全面監控。電腦屏幕以動畫圖形顯示給排水系統的運行狀況,一有異常情況,自動調出報警畫面顯示故障位置及原因並提供聲響報警及報警情況列印。
3．風機狀態管理
送排風應依清晨、上班、午休、下班、夜間及樓層特性,自動調整風機啟停及節電周期運轉。送排風系統的智能化運轉可選擇: 按不同時段及樓層屬性進行預置，自動控制風機啟停。同時監控送排風機狀態、故障報警以及火警發生時自動啟停送排風機。
4．公共照明智能化
電梯口夜間警戒時段由紅外人體偵測聯動照明；庭院照明、節日彩燈、噴泉彩燈、航空障礙照明燈等的定時開關控制及各種圖形效果的智能控制；路燈的時序智能控制。
5．閉路電視監控
閉路電視監控系統用於整個小區范圍內的監視。可將各監視點設於小區的各主要出入通道、車庫等重要地區,對小區的人流進行動態監控。
三、小區家庭智能管理
家庭智能管理是指將業主家中的溫/濕度、電器、照明、安全防範,對外通訊等進行集中的智能化控制,使每套住宅運行在最佳狀態。它是智能小區物業管理不可缺少的部分。主要包括：
1．家庭信息採集
自動收集業主家居運行的各種參數,包括三表數據、居室溫濕度等。這些數據既可以在其自帶的顯示屏上顯示,又可以上傳至物業管理中心進行統計和計費。
2．可視對講
業主可通過可視對講系統與訪客對講,可觀察來訪者容貌並決定是否開啟單元門。
3．防盜報警及求助
家居防盜報警系統連接門磁開關、紅外探頭等防入侵探測器,當有入侵情況發生時，系統發出報警並將警情及時傳送至小區保安中心值班室。另外，當有緊急情況發生時，業主可按動緊急求助按鈕向物業和保安值班室呼救。
4．Internet服務
小區對外成為一個網站,可發布小區的概況、物業管理公司、小區地形、樓盤情況等相關信息,提供電子信箱服務:對內實現業主的費用查詢、報修、投訴、各種綜合服務信息(天氣預報、電視節目、新聞、啟示、廣告)的發布及網上購物等。
總之，先進的住宅小區物業智能化管理系統，代表了物業管理行業的未來方向，同時也促進了智能住宅小區的健康穩步發展。
……
物業管理網http://www.gywygl.com/6/9331.html參考資料：物業管理網http://www.gywygl.com/6/9331.html
Ⅳ 現在物業管理方面的論文怎麼做啊
物業管理論文
03 物業管理的品牌競爭
摘要
品牌是企業的無形資產,也是企業贏得市場的利刃。因物業管理是一新興產業, 目前還不
夠完善,它的社會地位也不高,加上物業管理的贏利微乎其微,因而很多物業管理企業都忽略了
品牌的創立。事實上,在物業管理市場逐步形成、市場競爭日趨激烈的今天,創名牌企業，建優
秀PM小區，現已成為我國PM企業的管理目標和奮斗方向。品牌能讓人們保持忠誠和充分信賴,
好的品牌能夠傳達出企業的價值、文化和個性。建設部舉辦的物業管理與ISO9001認證 研討
會,吹響了鼓勵和推動物業管理企業通過IS09001國際質量體系認證,提高企業知名度,實施物
業管理品牌戰略的號角。現在,企業已經進入了品牌競爭的時代,未來幾年,物業管理企業要
在品牌塑造上下功夫,制定品牌策略，全面提升企業的品牌形象和知名度。
關鍵字：品牌 物業管理品牌 市場化 專業化 規模化 創新
目錄
1品牌和物業管理品牌
2 創建 物業管理品牌的條件
3 創建物業管理品牌的必然性
4 創建物業管理品牌的策略
5 物業管理進入品牌競爭時代
1品牌和物業管理品牌
目前全國物業管理企業總數已超過2萬家，更多企業仍如雨後春筍般涌現。低價已使很多公
司無法單靠物業管理費生存，而在高檔物業市場，登陸不久的「洋物業」已開始伸手採摘豐碩
的果實。大多管理落後的小型物業管理企業已陷入生計維艱，又遭消費者口誅筆伐的尷尬困境
.物業管理市場的現狀使競爭機制、打造行業品牌引入物業管理行業，從而給消費者以更多選
擇機會，也給了物業管理公司規范發展的機會。先看一個例子：天津市金廈物業管理公司成立
於1994年，是天津市物業管理「十強」企業，具有天津市物業管理一級企業資質.公司成立以
來，一直遵循「依法管理、服務第一、住戶至上」的企業宗旨，發揚「開拓、求實、創新」的
企業精神，樹立了「以人為本，以誠取信」的經營理念，創立了具有金廈特色的物業管理模式
。目前管理高層、多層住宅小區及辦公樓等多類型項目，同時開展物業管理咨詢、室內裝修、
房屋租售等多種經營。所管理的金廈里涉外小區獲得了「全國城市物業管理優秀示範住宅小區
」稱號.幾年來公司不斷開拓創新，先後實現了全市七個「第一」：第一家實行袋裝垃圾；第
一家成立小區居委會；第一家成立社區醫療保健中心；第一家業主大規模捐贈花木；第一家實
行義務監督員制度；第一批名列榜首被評為「物業管理優秀示範住宅小區」；第一家在全市首
次大型公開物業管理項目競標中一舉奪標的企業。實干精神和不斷創新已成為金廈物業的品牌
.由於品牌它才有今天一系列的成就。品牌是什麼？品牌就是第一名。品牌是在市場上突進的
速度，是在群體中的脫穎而出。品牌是耀眼的招牌、顯赫的身份，是綜合品質的崇尚。它是對
承諾兌現的程度，是精細工作的結果，是長期讓消費者們感到滿意的回報。品牌的組成包括企
業和產品名稱、產品質量、產品定位及宣傳口號等等。品牌是靠積累形成的，它需要塑造、維
護、提升和再開發。物業管理品牌，是由物業的品牌跟管理品牌共同構成的。構成的要素主要
有：物業公司的聲譽、形象以及形成和影響物業公司聲譽、形象的一系列因素，包括物業公司
的特殊名稱（如響亮、引人注意、涵義深刻、來歷特殊等）、注冊資金、管理業績、裝備水平
、社會評價、業主管理委員會的反映、政府意見等；負責人的管理經歷、社會地位與影響力；
管理層的素質；專業技術人員的職稱或技術等級等等；此外，還包括公司物業管理服務的項目
、收費標准、服務態度、服務深度等方面。
2 創建 物業管理品牌的條件 可以設想，如果物業管理公司受託實施物業管理的小區內，業
主入住後發現建築質量低下，配套及環境很不完善，售後遺留問題成堆，服務人員態度惡劣等
等一系列問題，面對這樣的小區物業公司只能窮於應付，根本談不上創建自己的服務品牌。物
業管理公司要成功的創建品牌，要根據物業的特點，硬體、軟體設施，有點到面，擴大戰果，
從而實現創建物業管理品牌的戰略，也就是說物業公司要先分析了解創建品牌的先決條件：2
、1 硬體 其在日常的使用中還有個折舊問題，不可忽視。
2、1、1 設施，設施跟檔次無關，功能是否匹配是評價硬體設施好壞的一個很重要的標准
。
2、1、2、環境，環境就是綠化、園藝，而且任何一個綠化的環境具有他的公用性，同樣綠
化，是裝飾性的還是功用性的一定要明確，如果是功用性的，它的功用性沒有發揮出來，只發
揮了它的裝飾性，這樣的環境仍然不能稱為好。評論環境就談到美觀、品味、格調，處理環境
藝術應該由專業的設計師去完成，形成良好的、溫馨的、舒適的生活空間。
2、1、3、質量，質量問題有我們通常意義上看得見的，另外還有我們看不見的，這就要請
專家來鑒定。
2、2 軟體 評價軟體的第一個標准就是在所有的軟體要件構成中，是否有研發，研究發
展，研究物業、客戶需求，物業定位、市場定位。如果管理的物業為寫字樓可能更多的是關注
區域市場的現狀和走向，如果是住宅則更多的是研究客戶需求，目標群體的需求，而且這個研
究要保證這個物業可持續發展。軟體也就是看一個管理公司具備不具備對物業發展的預見性和
指導性，當具備這個能力的時候，所有的工作有方向有目標了，那麼物業公司需要做的兩件事
情就是管理和服務設計及管理和服務的執行。
2、3 服務對象 可以說物業的服務對象是人。為了提供讓其滿意的服務要盡量使其服務需
求趨同，使這個群體的人在他的需求層面、需求趨向方面，盡可能達到一致。
2、4 樹立品牌意識
作為一種無形資產，品牌的效用是任何廣告所不能比擬的，物業管理品牌形象所形成的
口碑效應不僅能給物業管理公司帶來超額利潤，而且有利於其經營規模的擴大。各物業管理公
司應該結合實際需要，積極探索，大膽實踐，按照塑造品牌的高標准、嚴要求，以創建整潔、
文明、高雅、安全、方便、舒適的人居環境為目標，通過嚴謹、高效的科學管理，倡導隨時
隨地、盡心盡力的服務理念，為業主提供優質服務。
2、5 完善的規章制度和高素質的從業人員 規章制度有利於各項工作的順利發展開展和公
司的進步，員工工作的有序。從業人員如果都能清楚地知道自己所服務的企業比別人做得好的
有什麼，追求的是什麼，並能以加盟這樣的企業為自豪的話，就會逐步形成員工的「品牌氣質
」，這種氣質的形成對於企業品牌的成長是非常關鍵的。而且在在職管理人員中選拔有培養前
途的員工或招聘專業人員，參加物業管理專業學歷教育，為企業發展培養後備人才。培訓可以
通過理論研討、聽專題講座、舉行專項訓練等形式，從而不斷提高物業管理人員的理論水平和
業務素質。
3 創建物業管理品牌的必然性
3、1 實施物業管理品牌是滿足居民要求的需要 隨著生活水平的不斷提高，人民對住房的
要求已經從有房住、住得下， 提高到住得好。所謂住得好，不是單純的面積大小、布局合理
等「硬體」，更重要的是要有良好的管理房屋等「軟體」，來保證房屋及設備正常運行、物業
區內治安良好、環境整潔、服務設施齊全等等。因此，一流的物業必須配以一流的管理服務，
才能創造出一流的居住環境。其次，名牌物業管理受到消費者青睞，不僅僅在於其表層的管理
服務，更重要的是它所蘊含的企業文化，即對消費者的地位、個性、修養、品味、生活方式的
肯定性的文化特徵。換句話說消費者的購買和消費過程，同時也是一種追求上述文化價值的實
現過程。正因為名牌物業管理所蘊含的高文化品味及高附加值，才能使消費者對其情有獨鍾，
不惜為之投資。3、2 實施物業管理品牌是物業管理企業在市場競爭中生存與發展的需要 物
業管理服務性的性質決定其目前經營方針是「保本微利，服務社 會」，不能以牟取高額利潤
為目的，所以許多物業管理企業處於微利虧本狀態。沒有資金，談何經營、服務？從現在先進
的物業管理企業中，我們發現，規模越大，管轄物業越多的企業，其獲利越豐。因此，物業管
理企業只有創立名牌，運用品牌優勢擴大經營服務范圍，形成規模效應，才能充分利用人力、
物力資源，降低成本，使企業獲得可觀效益，為其生存提高保障。
3、3、物業管理品牌可以是永存的 物業管理企業的品牌，體現在物業管理上的硬指標，
就是創建和獲得國內物業管理最高榮譽獎優秀物業管理小區、安全文明小區以及ISO9001
質量管理體系認證；在軟體建設方面，對內主要是企業文化，企業內部機制改革，對外則是通
過媒介擴大影響，宣傳企業精神，全面提升企業形象。3、4、物業管理品牌是信任與承諾 名
牌企業、優秀物業管理小區表達著產品或服務與業主之間的相互關系，是一種體現互利互惠
、友好合作和信任的關系。優秀物管「產品就向商海中的燈塔，吸引著迷茫和優柔寡斷的
業主客戶。優秀物管產品不僅能拉近物業公司與業主之間的關系，而且是物管企業與業主之
間非書面或口頭的契約。真正的物業品牌（優秀物業管理小區、樓宇、安全文明小區）能體現
出一種強大的信任和效益，是一種無形的資產和力量。 3、5、物業管理品牌是對服務價值的
最好詮釋 如果一個物管企業總能夠以合理的收費價格（這種合理收費價格是按照國家收費
標准，而且是物管企業和業主都能接受的），提供優質的產品或服務，那麼，市場就會認同
於它，業主就會忠實於它。物業公司和業主的這種關系，是以經營品牌為紐帶的。品牌或
優秀物業管理小區是承諾和忠誠的象徵。品牌表示物管企業給予業主以承諾。物管企業以履
行承諾來維護其產品，作為對業主的奉獻和熱情，這樣，會使業主發現忠實一家物管企業是
值得和有利的。
3、6 物業管理品牌不僅有益於彌補和完善開發商的信譽和形象，而且使物業本身更具有
吸引力，讓潛在的購房者更樂意為幾乎可以看到的、未來的、系統周到的服務和優良的管理而
傾囊。因此，在項目營銷中，一定要高度重視物業管理品牌的充分利用。具體來講，主要有以
下方面的原因：
3、6、1、物業管理品牌是物業項目品牌的重要構成部分 由下列的數據我們可以看出： 現
在許多房地產開發商在銷售中把信譽好的物管公司提供的物業管理作為一個非常重要的促銷手
段。據調查，2002年，京、滬、穗三地新開發的樓盤把主要的賣點放在物業管理（97％）。其
他主要賣點還有：位置（94％）、價格（92.8％）、戶型（91.4％）、建築質量（89％）、環
境（84％）、生活質量（83.5％）、物有所值（79％）。
3、6、2 、 物業管理品牌與物業項目成功與否關系重大 一項物業如果具有良好的物業管
理品牌，則可以讓現實的與潛在的購房者對物業增加更多一些信心。因為在客戶的眼中，物業
公司才是和他們「同呼吸，共命運」，並將長期和他們共處的單位。目前，一些地方媒體曝光
的房子出了問題，業主找不到開發商的事例，已讓潛在的買主多了一些心眼。同時，物業的管
理品牌如何，既是與他們日常學習生活密切關聯的，也是他們能否自慰、自豪、自尊的一個重
要影響因素。
3、6、3 物業管理品牌策略是戰勝競爭對手的新穎而有效的策略 營銷中利用物業管理
品牌主要有兩個途徑。3、6、3 、1 現場銷售過程中，通過現有物業管理人員的儀表、言行、
工作與服務態度等來直接展現物業管理品牌的魅力，把更多的購房者吸引到自己的物業項目上
來；3、6、3、2 營銷中有意把物業管理品牌作為一個賣點，通過電視、雜志、報紙等媒體把
項目物業管理品牌的概念突出出來。
因此創建物業管理品牌是物業公司發展的必然趨勢，它將會使物業管理的服務水平不斷推向
新的高度，服務質量得到不斷提高，
4 創建物業管理品牌的策略
Ⅵ 關於物業管理方面的法律論文
第六條 房屋的所有權人為業主。
業主在物業管理活動中，享有下列權利：
（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；
（二）提議召開業主大會會議，並就物業管理的有關事項提出建議；
（三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；
（四）參加業主大會會議，行使投票權；
（五）選舉業主委員會成員，並享有被選舉權；
（六）監督業主委員會的工作；
（七）監督物業服務企業履行物業服務合同；
（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；
（九）監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；
（十）法律、法規規定的其他權利。
第二十四條 國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業；投標人少於3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批准，可以採用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
第二十五條 建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。
第二十六條 前期物業服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。
第二十七條 業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。
第二十八條 物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。
第二十九條 在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：
（一）竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；
（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；
（四）物業管理所必需的其他資料。
物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。
第三十條 建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。
第三十一條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。
第四章 物業管理服務
第三十二條 從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格。
國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。
第三十八條 物業管理用房的所有權依法屬於業主。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業管理用房的用途
第五十條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施，不得改變用途。
業主依法確需改變公共建築和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續後告知物業服務企業；物業服務企業確需改變公共建築和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意後，由業主依法辦理有關手續。
第五十一條 業主、物業服務企業不得擅自佔用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。
因維修物業或者公共利益，業主確需臨時佔用、挖掘道路、場地的，應當徵得業主委員會和物業服務企業的同意；物業服務企業確需臨時佔用、挖掘道路、場地的，應當徵得業主委員會的同意。
業主、物業服務企業應當將臨時佔用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。
第五十二條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。
前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時佔用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。
第五十五條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在徵得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意後，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
Ⅶ 求物業管理論文
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Ⅷ 求一篇物業小區管理的論文
小區物業管理中的安全保衛工作
摘要：在物業管理中，安全保衛工作處於相當重要的地位，但目前物業管理安保工作差強人意。本文將從安保隊伍的建設、管理設施的完善角度展開論述。就物業管理企業如何做好小區的安全保衛工作提出一些想法。
在物業管理中，安全保衛服務是基於業主與物業管理公司按照物業服務合同的約定，為維護物業管理相關區域內的秩序而產生的，是物業管理服務的一項重要內容。而在2005年，北京市消協開展過一個住宅小區物業管理狀況的調查，其中對小區安全保衛感到不滿意的達到32.8% ，35.1% 的業主表示，因小區安全保衛措施不利，其人身、財產安全受到過損害。可見，住宅小區的和諧安寧已經成為公眾關注的焦點。
小區物業管理中的安全保衛工作涉及內容多而且范圍廣，具有專業性強、管理與服務並存性、受制性等特點，稍不注意，就有可能出現安全隱患或事故。對於物業管理這個微利行業來講，物業管理企業因為安全保衛工作沒有做到位而引起的損失會給物業管理企業造成嚴重的影響。所以，除在加強小區硬體條件以外，建立起一套完善的安保制度和一支高效、專業的安全管理隊伍，就成了物業管理活動中的重中之重。物業管理企業在物業管理的安全保衛工作中應該重點做好做好以下方面：
一、健全安全管理制度和完善崗位責任制，明確約定物業保安服務的責任
1. 在健全安保制度之前，應該在物業管理服務合同中對物業保安服務的責任和義務作出明確的規定，使物業管理企業和業主對雙方的權利和義務有詳盡地了解。之後，各物業管理企業應根據本公司的實際情況，對安保服務制定完善詳盡的規章制度。這不僅是對物業的安保工作的約束和管理，更重要的是通過制度，檢驗工作中存在的問題和漏洞，及時修改和完善，最後制定出最符合實際操作的崗位制度，降低安全保衛工作不當給物業管理企業帶來的風險。
2. 在文件體系中，還要通過對公司崗位的實際操作情況，把物業安全管理的各項工作詳細的記錄下來、然後保存，對所制定的規章制度做及時地調整、修 改，並進行總結。這不僅是管理規范的體現，也是日後追溯責任的重要依據。如：安全巡邏記錄、來訪出入登記制度、物品放行制度等等。
二、加強對物業安保人員的培訓，建立專業化的安保隊伍
物業管理企業的安保管理，歸根到底取決於員工的專業技能。在選擇安全人員時首先應該充分考慮他們對職業的適應能力和崗位的需要。但要想保證適應服務工作的需要，必須建立專業化的隊伍。
1. 管理人員須花大力氣開展培訓與思想教育。
只有掌握專業的物業管理知識、安全保衛管理知識和服務技巧，才能減少工作中的失誤、提高工作效率，減少安全風險，保障物業安全。需要通過專業的培訓加強物業管理知識、消防知識等相關知識的培訓，提高其業務知識和業 務技能；同時加強法律知識的培訓，使其知法、守法、懂法，能正確地維護好業主和公司利益的同時，也能保護好自己。
2. 組織安保人員認真學習有關的安全保衛知識，熟悉並能正確使用各種安保器材。同時應管理好管轄區內的各種設備、設施和器具，如消防用品 , 定期進行檢查、試驗、大修、更新 , 確保它們始終處於完好狀態。
3. 嚴格貫徹執行安保法規 , 落實各項安全制度和措施。
物業管理企業應由主要的領導組織成立安全委員會，負責安全管理的工作。同時還要建立具體的物業安全管理機構，如保安部或委託專業的保安公司，由專門的機構負責安全管理的具體領導、組織和協調，而不能把它作為一個附屬的機構放在某一個其他部門里。而且要把安全管理提到日常的議事日程，並選派得力的幹部出任保安部的經理，配備必要的安全保衛人員。安全保衛人員必須要有較高的政治素質、業務素質和思想品德素質。要把安全管理的任務落實到具體的安全管理人員中去，由專人負責。
4. 管理好安保監視中心的各種設備、設施 , 保障監視中心始終處於正常工作狀態。對配備專門的、現代化的安全管理的設備設施，如中央監控系統、自動報警系統、消防噴淋系統以及其他安全管理器材設備 ( 如交通通訊和防衛設備 ) ，要確保其始終正常工作，否則先進的安防設備形同虛設。
三、組織安全宣傳教育 , 動員和組織區內群眾接受教育增強安全意識
任何物業，其治安工作都須依靠執法部門和周邊社區的保衛力量。維護好社區的公共關系，就會從根本上擴大小區安全性范圍。
1. 物業管理企業應與當地轄區社區人員保持密切聯系，緊密合作，與當地片警保持良好的關系，及時了解當地治安情況，掌握犯罪分子動向，確保轄區物業的安全。如物業管理公司通過巡邏發現有作案嫌疑的人員應及時詢問並交公安機關處理；對發生不法侵害的行為，應當及時採取相應措施予以制止，並將不法侵害人送交公安機關處理，如果不法侵害已經發生，應及時報告公安機關並保護好現場等等。加強與公安機關的合作，可以最大限度地減少物業管理區域內因外來第三人的不法行為導致業主人身傷害案件的發生。比如深圳某物業公司由轄區派出所組織的片區聯防會議，通過定期驗收轄區治安狀況，通報治安情況，形成"一方有難，八方支援"的氛圍，建立良好的社區關系，擴大治安力量，從而降低案發率，保證物業轄區安全，取得了較好的效果。
2. 在遇到特殊緊急情況時，如住用戶家中和 辦公區域，發生火災、煤氣泄漏、跑水、刑事案件等突發事件等，要善於藉助第三方的力量，雖然可以採取緊急避險和正當防衛的做法，但在採取其它方式（例如破門前）時，尋求第三方（派出所、街道辦、居委會、業委會或業主指定人等）見證，以規避風險，減少損失。
四、加強突發事件的預防與處理
應急突發事件：可分為突發事件、自然災害、消防事故等，對於這此事件關鍵要做好預防工作。對於自然災害，作為安全管理人員首先要熟悉本地區自然環境，熟悉當地氣候、地質等狀況。比如暴雨，季節性台風等，對物業小區易造成損害的地方及時採取預防及應對措施；對於突發事件，要本著及時、高效，大事化小、小事化無、用戶至上的原則進行處理；對於消防管理，必須建立一支快速、靈活的戰備隊伍，平時加強訓練及消防培訓，季度性地進行消防演習。這樣不僅能檢驗小區內的消防設施設備，而且可以進一步鍛煉義務消防員的業務技能，還可進行消防宣傳，使業主和用戶增強消防意識，樹立消防的觀念，減少火災事故發生頻率。
五、加強對停車場、車輛的管理
加強停車場管理，有利於維護交通秩序，保障業主人身、財產安全，避免車輛亂停亂放，保證良好的交通秩序，也是物業管理活動中的重要環節和組成部分，同時也是物業管理企業參與市場競爭的重要手段。目前，停車場管理難度大，停車時碰車、撞車、車輛被盜現象頻繁發生，產生糾紛多，解決困難；加上車輛價值昂貴，極易形成安全隱患。通過嚴格的訓練，加強管理，在車輛進入小區時，認真落實制度，堅決做到對車、對人、對卡。建全技術防範設備，適當配備先進的技術器具設施，比如存放、記錄、查詢、自動安全檢索功能、計算機安全管理系統等，才能有效的確保車場安全運行。
當然，我們更要學會利用資源來解決社區安保建設資金、設施、器材缺乏等嚴重問題，達到設施、器材資源的共享。走資源共享的社會化道路，實現住宅小區安全保衛建設的穩步前進。
參考物業管理網
http://www.gywygl.com/6/9615.html
小區物業管理中存在消防安全問題
隨著市場經濟的快速發展，城市現代化進程的加快，出現了，居民小區物業管理與消防安全脫節現象。因此，有必要健全物業管理中消防安全服務體系，為居民提供一個安全、舒適的工作生活環境。
市場經濟的快速發展，人民生活水平的日益改善，促使我國房地產業迅猛發展，各類居民住宅樓如雨後春筍般迅速崛起，尤其是各類集中居民區如小區或山莊、花園等命名的功能性住宅群體，大多能夠實現集中供水、供電、供氣，社會化服務功能完善，再加上環境優雅，空氣清新，極大地滿足了人民群眾的生活居住需要，成為我國房地產業發展的走向，這些功能小區大多由物業管理公司進行集中管理，但是不少小區在日常管理中忽視消防安全，沒有將消防安全管理作為物業管理的重要內容來抓，小區內存在不少消防隱患，一些小區發生了諸如居民家庭火災、液化石油氣或煤氣爆炸的事故，給人民生命財產安全造成了很大損害。
一、管理現狀存的問題
1、小區建設缺乏整體消防規劃，消防設施和器材配備不完善一個物業小區，一般由幾十幢甚至上百幢住宅樓或別墅組成，佔地往往幾百畝至幾千畝。按照國家現行《建築設計防火規范》等消防技術規范的有關規定，應合理設置消防車道、消防水源，設置必須的消防設施和器材。但實際上，不少小區從立項設計上缺少整體消防規劃；有些小區即使編制了消防規劃，往往小區內建築由幾家不同施工隊伍同時施工，或分階段組織施工，這樣就造成了設計前後不一致，設計、施工上不銜接；部分開發商過多地追求經濟效益，忽視或減少消防設施方面的投入，以致出現了小區建成後存在消防安全隱患、消防設施不配套的現象，如小區主通道路面硬化後沒有安裝室外消火栓；已安裝的室外給水管道生活、消防共用，管徑過小，不能保證消防用水量要求；消防車道為枝狀無回車場地；人為設置隔離墩或鐵柵欄，暖氣管道、電視電話線甚至煤氣管道的架空高度不足，不能滿足消防車通行要求；不少小區設有集中供氣系統如小區自建獨立管道液化石油氣、市政集中供應煤氣系統，由於施工、設計隊伍參差不齊，未經消防部門審核把關，出現了如管道架空高度不足、埋地深度不夠、固定不牢、管道系統未進行接地處理，液化氣儲存間、煤氣調壓站位置設計不當等違反安全規定的行為，由於液化石油氣、煤氣的火災危險性極大，一旦發生問題，後果將不堪設想，這方面的教訓全國各地發生了不少。
2、現有物業管理中沒有很好地引入消防安全管理內容物業管理作為近年來新興服務業，越來越受制社會各界的重視和肯定，但從目前管理內容和層次來看，許多方面還不能適應小區消防安全工作的實際需要，突出表現在以下方面：單位往往只過多的重視防盜，在消防安全管理上不夠重視，消防安全管理制度不健全，沒有建立滅火和應急疏散預案，有些形同虛設；小區保安大多屬臨時僱傭性質，不少沒有進行消防安全培訓就匆匆上崗，消防安全技能差，有些連最基本的滅火器如何使用、如何報火警等內容都不知，遇到火災往往束手無策甚至臨陣脫逃；消防設施和器材配備嚴重不足，小區內按規定和實際需要應配備滅火器、防火沙、消防水帶、水桶等器材，但大多數單位沒有配備或配備不足；消防設施和器材管理維護不當，部分小區滅火器、消防桶等器材丟失現象嚴重，有些滅火器備受烈日曝曬、風雨侵蝕、年久失修，發生火災時不能發揮應有作用甚至誤人傷亡，室內外栓用於沖洗路面、澆花澆地被挪作他用。消防安全管理作為物業管理的重要內容還亟需加強。
3、居民家中存在不少火災隱患，居民消防安全意識淡薄隨著人民生活水平的日益改善，居民對居家裝飾要求也相應提高。家庭裝修中為了追求裝修效果，而過多採用易燃可燃材料，隱蔽電氣線路裸露未穿套管，線路選型不當，家庭用火用電不慎、小孩玩火等都極易誘發火災的發生。為了防盜，大多數住宅樓一二層安裝了防盜網、防盜欄等防護措施，上層住戶為防止上層住戶為防止小偷從下層護欄進入自家不得已也須安裝防盜護欄，整幢建築變成了一個十足的「牢籠」，不利於滅火救助和人員安全疏散。而目前大多數居民家中未配備滅火器，不少居民未接受消防安全教育培訓，消防安全意識淡薄，基本的滅火和疏散逃生知識不具備，現在家庭一旦發生火災，往往火勢很快蔓延，易產生大量有毒氣體，給居民生命財產安全造成很大威脅。「安居才能樂業」。各房地產開發商、物業管理單位及各級房產、建委、公安消防等部門結合各自工作職責，齊抓共管，共同把小區建設好，管理好，給居民創造良好的生活居民居住環境。
二、加強管理的對策
1、加強小區整體消防規劃，各房地產開發單位應把消防設施器材配齊配足、設計單位進行小區規劃時，要增強消防安全意識，從整體上對小區進行合理消防規劃設計，嚴格按國家有關消防技術規范進行消防設計或編制專門消防設計專篇，並報送規劃、消防等部門進行審查，各設計、施工、監理等單位要各負其責，相互監督、密切配合，嚴格按設計施工圖紙組織施工，把小區消防規劃真正落到實處。各級房產管理、建委、工商等職能部門要強化監督管理，對違反規定的設計、施工和開發商，要採取暫扣或吊銷執照或許可證、降低資質、罰款等辦法，同時要嚴格設計、施工隊伍的管理，對無設計、施工資質的單位和個人不得承攬消防設施的設計施工，從源頭上保證消防設施和器材安裝到位。
2、要將消防安全管理作為物業管理的重要內容融入到小區日常管理之中，真正抓好落到實處各物業管理單位要按照《中華人民共和國消防法》等法律的有關規定，結合實際，制定符合小區自身特點的消防安全管理制度，按國家有關規定配置消防設施和器材，設置消防安全標志，並定期組織檢驗維修，同時要對小區保安進行上崗前消防技能培訓，未經消防安全培訓的一律不準上崗執勤，並定期進行強化訓練，使小區保安隊成為維護小區消防安全的主力軍。各級政府要採取有力措施，大力推進和加強小區物業建設步伐，將物業小區管理納入社區消防安全管理之中，依託社區服務，將物業小區消防工作納入社區消防安全服務范疇，共享社區消防服務資源，積極推進小區消防管理的社會化進程。
3、大力開展消防宣傳教育和培訓，提高廣大居民的消防安全意識和消防法制觀念針對小區內居民消防安全意識和消防法制觀念淡薄的問題，要充分利用周六、周日空閑時間及119消防宣傳日，通過設立宣傳站或宣傳欄、發放消防法律常識及家庭防火等宣傳材料、播放喜聞樂見的消防電視宣傳片、邀請消防隊員傳授滅火和疏散逃生常識技能等形式，積極主動地向小區內居民進行消防安全常識、消防法規的教育，提高他們的消防安全意識和消防法制觀念，自覺做好家庭防火滅火，教育子女愛護公共消防設施，同各種違法行為作斗爭，共同把小區的消防安全工作做好。
4、加強消防監督管理，嚴格消防執法公安消防監督機構要切實加強物業小區的消防監督管理，小區建設時要提前介入，嚴格小區消防規劃審核關，施工過程中要重點把好給水管道、室內外消火栓選用和安裝關，驗收時要嚴格按有關消防技術規范把好驗收關，確保小區消防規劃和各項消防設施建設落到實處。
轄區公安派出所要充分發揮消防監督職責，要把居住人口較多的小區納入消防重點單位加強管理，要把對小區消防監督管理納入責任區民警的考核內容，開展經常性的消防檢查工作，督促和幫助小區物業管理單位落實各項消防安全職責。要加大消防執法和處罰力度，對於不按消防規劃建設的小區，未按規定配備消防設施和器材的，要責令限期進行改正；對破壞小區公共消防設施的單位和個人要依法嚴厲查處；對小區周圍或小區內違法設置的液化氣代灌點、加油站或煤氣調壓站要責令限期整改、搬遷或依法取締，積極消除火災隱患，為小區居民生活居住創造一個良好的消防安全環境。
參考物業管理網
http://www.gywygl.com/6/7950.html
Ⅸ 小區物業管理系統論文
【摘要】隨著我國經濟發展和城市開發，住宅小區越來越成為居住的主流，小區物業管理是針對當代社會這一市場需要應運而生的。用計算機操作的小區物業管理系統是為小區管理者和小區用戶更好的維護各項物業管理業務處理工作而開發的管理軟體，根據需求分析，實現小區管理業務，效益已越來越明顯。因此，開發這樣一套小區物業管理系統軟體成為很有必要的事情，在本文中將就本次畢業設計我所開發的小區物業管理系統,談談其開發過程和所涉及到的問題及解決方法。
【關鍵詞】小區物業、管理系統、用戶、VB、ACCESS
目 錄
第1章 系統概述 3
1.1 系統的研究意義 3
1.2 研究現狀及設計目標 3
1.2.1 相近研究課題的特點及優缺點分析 3
1.2.2 現行研究存在的問題及解決辦法 4
1.2.3 本課題要達到的設計目標 5
第2章 系統分析 7
2.1 系統的開發背景 7
2.2 小區物業管理系統的需求分析 7
第3章 系統設計 8
3.1 系統功能分析 8
3.2 系統模塊設計 8
3.3 系統結構 8
3.3.1 系統模塊結構圖： 8
3.3.2 系統流程圖 10
3.4 小區物業管理系統的資料庫設計 10
3.5 開發工具 15
3.5.1 Visual Basic 15
3.5.2 ACCESS 16
第4章 系統實現 18
4.1 許可權設置 18
4.1.1 登錄新用戶子模塊窗體設計 18
4.1.2 修改老用戶密碼子模塊窗體設計 18
4.1.3 添加新用戶子模塊窗體設計 19
4.2 物管中心 21
4.2.1 用戶投訴子窗體設計 21
4.2.2 用戶報修窗體設計 29
4.2.3 停車場管理子窗體設計 32
第5章 性能測試與分析 35
5.1 測試實例（測試集）的研究與選擇 35
5.2 測試環境與測試條件 37
5.3 性能分析 37
第6章 結束語 38
參考文獻 39
第1章 系統概述
1.1 系統的研究意義
隨著市場經濟的發展和人們生活水平的提高，住宅小區已經成為人們安家置業的首選，幾十萬到幾百萬的小區住宅比比皆是。人們花的錢越多，不但對住宅的本身的美觀、質量要求越來越高，同時對物業小區的服務和管理也要求很高，諸如對小區的維修維護，甚至對各項投訴都要求小區管理者做的好，做的完善。這樣要求小區管理者對物業管理進行宏觀的和微觀的細致管理，其中最好的辦法是用計算機操作的小區物業管理系統來實現對小區物業的管理，這就為我們設計小區物業管理系統提供了市場需要。而我們設計的小區物業管理系統在現代社會是最熱門的行業，是最關切老百姓實際生活的設計，各種人性化的配置，使管理者和業主對住宅小區中的事物能更方便、更快捷、更滿意的得到答復。伴隨著小區的的規模不斷擴大和住戶的不斷增多，像小區中的汽車，小區附帶設施，小區的各項維修、投訴等都將越來越復雜，工作量也將越來越大。但一直以來人們使用傳統人工的方式管理各種數據，這種管理方式存在著許多缺點,比如:效率低、保密性差，另外時間一長，將產生大量的文件和數據,這對於查找、更新和維護都帶來了不少的困難。
隨著科學技術的不斷提高,計算機科學技術日漸成熟,其強大的功能已為人們深刻認識,它已進入人類社會的各個領域並發揮著越來越重要的作用。
作為計算機應用的一部分,使用計算機對企業單位的各項信息進行管理，具有著手工管理所無法比擬的優點。例如:檢索迅速、查找方便、可靠性高、存儲量大、保密性好、壽命長、成本低等。這些優點能夠極大地提高工作的效率,也是企業的科學化、正規化管理與世界接軌的重要條件。
因此，開發這樣一套小區物業管理系統軟體成為很有必要的事情,在下面的各章中我們將就本次畢業設計我所開發的小區物業管理系統,談談其開發過程和所涉及到的問題及解決方法。
1.2 研究現狀及設計目標
1.2.1 相近研究課題的特點及優缺點分析
隨著我國經濟發展和城市開發，物業管理已形成規模，其效益也越來越明顯。在經濟效益對地方政府而言，主要體現為：減少了大量的財政補貼，對住宅區開發企業而言，能提高物業市場競爭力，使開發企業的房產暢銷，加速資金周轉。同時，完善的物業管理能為開發商樹立良好的企業形象，吸引更多的房地產交易商和消費者。在環境效益上，住宅區內的環境和布局、治安等與整個建設風貌融為一體，提高了房地產業的綜合效益。但是，目前在物業管理的實踐過程中還存在著如下問題：
1.物業管理架構不完善。目前，我國物業管理存在的首要問題是架構不完善，體制需進一步理順和重新構建。其中，政府、管委會、物業管理公司責、權、利關系需要進一步明確。例如，成都市近年來已竣工的住宅小區中，房屋及物業管理有三種基本形式：一是政府房地產管理部門管理的，二是房地產開發商以企業管理的，三是產權單位自管的，這三種物業管理模式大約各佔1/3。而且其中不少物業管理往往是局部的或單一的，一些物業管理單位企業忽視自身建設，把物業管理看成只是收費服務和簡單生產活動，對企業發展和專業管理水平提高，一無規劃，二無措施，沒有明確管理目標責任制，企業既無壓力也無動力，管理不計成本，年終無核算，對該建立哪些規章制度和管理標准，心中無數，照搬照抄了別人的規章制度，使這些規章制度流於形式。
2.配套設施運作不理想。目前，小區的投資建設與物業管理脫節，沒有從物業的生產、流通與消費的全過程來通盤設計和全方位運作，配套設施運作不理想，物業管理滯後於住房消費使用。其公用設施本來已很少，商店、學校、銀行、娛樂設施等本來不足，而這些商業性網點還因種種原因「名存實亡」。
3.維修保養不得力。小區或寫字樓一旦發生故障性事件而向物業管理公司反映（諸如電梯損壞、水管泄漏、電閘破壞、防盜門失靈、牆灰剝落等），往往不能得到及時解決。原因是物業管理公司在這些方面無能為力。他們一不具備各方面的專業知識，二無配備必要的維修隊及設施，一旦接獲維修投訴，只能向其他相關單位報告或申請維修，這顯然不符合專業物業管理規范。
4.物業管理經費難以為繼。物業管理和建設一樣，也需要資金的投入，在物業管理中，應該貫徹「誰受益，誰投入」的原則，形成物業管理資金的源泉。但是，傳統的福利住房消費觀還有相當的慣性，不少住戶往往把物業管理理解為無償服務或低償服務。這有悖於社會主義市場經濟條件下住宅消費原則，也是影響物業管理工作順利開展的一大症結所在。
5.物業管理法制不健全。全國性小區物業管理方面的法規很不健全，諸如物業管理體制、物業管理經費、住宅小區物業管理公司的資質審查、住宅小區的物業驗收交接等關於住宅小區的物業管理中的重大問題都有待於進一步的明確規定。為此造成了物業管理很難納入依法管理的法制軌道，實行住宅小區物業管理的規范化和標准化等缺乏法制的根本保障。
6.物業管理公司與社會相關方面關系不順。物業管理公司在其經營管理服務過程中與街道、居委會、公安、交通、環保、衛生、市政、園林、教育、公用事業、商業及文化娛樂等部門都有密切關系。由於工作范圍不明確，關系不協調，已成為小區物業管理中一大突出矛盾。
7.物業管理不到位。目前有物業管理公司不以「物業管理」為主業，而著重於多種經營，或只限於收租金和一般養護維修，而對於如何保養好建築物的外貌、公用部位、周圍環境，主動維修設備，提高物業的使用功能和經濟價值則未能很好顧及，更談不上特約服務了。 （八）地區間發展不平衡。各個省（市、區）申報參評全國優秀管理住宅小區，不足全國小區總數的30％，參評城市不到全國城市的1％，有6個省會城市拿不出小區參評。這里既有南北經濟發展差異的客觀因素，也有主管部門「重建輕管」的傾向。
1.2.2 現行研究存在的問題及解決辦法
國家應盡快出台物業管理專業性法規，規范政府、業主委員會、物業管理公司、房產開發商、居住者各自的責、權、利，以及相互之間的法律關系，進一步明確物業管理在社會主義初級階段的地位和作用，為物業管理公司提供一個寬松、公開、公平的競爭環境，使我國物業管理向社會化、專業化、企業化經營軌道上邁進一步。
1.國家盡快頒布針對物業管理的專業性法律。物業是涉及房地產、市政、公安、工商、商業、規劃、通訊等多個部門的綜合經濟行為，單一的部門法規在具體執行的其權威性和規范作用受到限制，且上述單行法規自身存在各種局限性。國家亟需制定一部專業性的法律，對現代市場經濟條件下的物業管理行為進行引導、規范和制約，包括對業主委員會的組織運作、業主公約、房屋使用公約的鑒定、規格、專業性物業公司的資質管理、業主委員會、物業公司、政府職能部門之間的關系界定等等。
2.建立業主合約和業主委員會制度。房地產行政管理部門應盡快著手這方面的工作。以前建成已投入使用的大樓，可以幫助擬定完善、公正的業主合約（或房屋使用公約），並促使業主們簽署，進一步指導協助大樓各業主成立健全的業主委員會組織。對於尚未竣工銷售的房地產，必須指令和輔導開發商在銷售之前擬定業主公約，為未來業主進行自主管理創造必要條件。
3.加強物業公司的資質管理。房地產行政管理部門應對物業公司進行嚴格的資質管理，實施注冊和許可證制度，扶持市場化、社會化的專業性物業管理公司，引導專業性物業公司向大型化發展，創造規模效益，並將業績優良的物業管理公司向業主委員會進行推薦。
4.設置機構，規范管理。國家有必要設置專門的物業管理機構，利用國家和地方政府制定的一些法規、政策對業主委員會、物業管理公司、開發商實施綜合管理，並盡快編制物業管理勞動定額，各物業各工種的工作量、材料消耗，及以機械台班損耗等做出明確的測定，使物業在競爭中一方面即可雙向選擇，又可防止物業行業不正當競爭。
5.實行由業主委員會管理並自主選擇物業公司的制度。由業主委員會選擇物業管理公司，將會對物業公司的服務質量以直接的監督效果，促使物業公司提高自身綜合管理水平，另一方面，業主委員會和業主公約在交納管理費、遵守秩序和公德方面也對內部成員具有強制約束力。
6.加大監管力度，提高物業管理水平。政府部門應對開發商按國家有關規定支付的各項費用如維修、養護費、綠化養護費等實行全過程、全方位監督，保證能及時到位，並科學合理地使用。業主委員會和房地產開發商有權對物業管理公司的日常管理，各項收費，房屋及公共設施，設備的養護、維修和搭亂建、改變房地產和公用設施用途，以及不履行物業管理合同、管理辦法、規定的行為進行嚴格監督。
7.強化管理、樹立品牌。
8.建立激勵機制，促進物業行業健康發展。
1.2.3 本課題要達到的設計目標
小區物業管理系統簡介
小區物業信息管理系統使針對當代社會，住宅小區越來越成為居住的主流這一市場需要而應運而生的，是為小區管理著和小區用戶更好的維護小區各項物業管理業務處理工作而開發的管理軟體，根據需求分析，實現小區管理業務，實現各項管理等幾個方面的功能。
對物管中心來說小區的住戶的報修，住戶的投訴及處理的結果信息的反饋、小區內停車場的管理、各項設備的維修等都需要考慮到。住戶報修管理需要仔細的記錄報修的內容，接待的人員，日期，維修的人員，費用，住戶對於維修後情況的反饋等各項情況資料。投訴管理需要記錄投訴人資料、投訴內容及處理過程。對於小區內車輛要有車位編號、停車戶主、車位位置等記錄。
在功能方面：
1． 對樓盤、戶型要有介紹
2． 對住戶、房產資料要有記錄
3． 對樓房的租售情況有記錄
4． 對物業設備要有登記
5． 對住戶的水電煤氣交費進行管理，保修進行處理
第2章 系統分析
2.1 系統的開發背景
小區管理在手工操作時代，工作非常繁瑣，需要大量的人力、物力和財力，極大的浪費了小區物業的資源，對於小區的管理人員來說，物業管理包括物業設備管理、儀表數據管理、停車場管理、住戶的投訴管理、住戶的報修管理、住戶的設備維修管理等等。而這些項目在過去手工操作時代，需要手工記錄這些事情，不但麻煩，還經常出錯，給廣大用戶帶來很多不便。為了更好的為廣大住戶服務，我們決定開發一套小區物業管理系統，幫助小區管理人員從復雜的物業管理之中解放出來。
2.2 小區物業管理系統的需求分析
小區物業管理系統是面向小區的的各項事務，包括物業管理，資料管理等業務處理工作，是利用計算機進行集中管理而開發的系統。該系統是基於MDI窗體以VB自帶的JET引擎連接ACCESS資料庫進行開發的小區物業管理系統，力求與實際相結合具有查詢、管理等功能，旨在達到使小區的管理和運營趨於計算機化，使之更加方便、快捷以提高工作效率。
主要包括三大管理模塊：
1.登錄系統
對系統的安全性進行管理。
○ 添加用戶 為系統新用戶設置用戶名及口令。
○修改密碼 用於操作員更改自己的系統口令。
2.基本資料管理
主要介紹住戶、房產等基本資料。
○住戶資料 介紹小區住戶的姓名、工作單位等基本資料。
○房產資料 介紹小區中房屋的一些房型、面積等基本資料。
3.物管中心，對小區各項常見業務的管理；
具體系統功能描述如下：
對報修、投訴、停車場、物業設備維修管理等進行管理
○物業設備維修管理 提供社區設施、設備清單、設備維修情況登記等資料。
○儀表數據管理 提供小區住戶日常生活中水表、電表等數據資料。
○停車場管理 記錄小區用戶車輛位置、停車用戶等資料。
○收費管理 記錄小區住房日常生活中所繳水費、電費等數據資料。
○用戶投訴管理 記錄投訴人資料、投訴內容及處理過程等資料。
○用戶報修管理 記錄用戶報修項目及處理的情況等資料。
○用戶維修管理 記錄小區用戶維修項目及處理的情況等資料。
第3章 系統設計
3.1 系統功能分析
小區物業管理系統是為了對小區物業實行計算機化的管理，以提高工作效率，方便用戶。主要功能有對物業設備、儀表數據、停車場、收費、報修、投訴、維修等進行管理和基本資料管理以及對系統自身的用戶許可權管理。提供各種信息的錄入，比如投訴人資料、投訴內容及處理過程；物業報修、並可對物業公司所進行的物業維修；還包括對住戶和房產信息的管理。物管中心不但含有小區日常項目的信息，而且還包含了對查詢情況的統計功能。系統管理主要任務是提高系統安全性和對系統提供良好的維護，如用戶許可權可以為用戶提供許可權服務。
3.2 系統模塊設計
該系統是基於MDI窗體以VB自帶的JET引擎連接Access資料庫進行開發的小區物業管理系統，力求與實際相結合具有小區日常管理和統計等功能，旨在達到使小區的管理和人事數字化使之更加方便快捷以提高工作效率。
1.登錄系統管理主要包括：
添加用戶模塊 包括：為系統新用戶設置用戶名及口令。
修改密碼模塊 包括：用於操作員更改自己的系統口令。
2.基本資料管理主要包括：
住戶資料模塊 包括：顯示 添加 修改 刪除 查詢。
房產資料模塊 包括：顯示 添加 修改 刪除 查詢。
3.小區物業管理主要包括：
物業設備管理模塊 包括：顯示 添加 修改 刪除 查詢等。
儀表數據管理模塊 包括：顯示 添加 修改 刪除 查詢等。
停車場管理模塊 包括：顯示 添加 修改 刪除 查詢等。
收費管理模塊 包括：顯示 添加 修改 刪除 查詢等。
住戶投訴管理模塊 包括：顯示 添加 修改 刪除 查詢等。
用戶報修管理模塊 包括：顯示 添加 修改 刪除 查詢。
設備維修管理模塊 包括：顯示 添加 修改 刪除 查詢等。
全文請看參考資料