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公用设施设备的承接查验

发布时间:2021-09-18 19:14:38

⑴ 物业承接查验工作的主要内容是什么

第一:物业承接查验工作分为:
(1)物业和建设单位之间的前期承接查验;
(2)更换物业服务企业时,业主委员会和物业服务企业之间的承接查验。

第二:主要说一下物业和建设单位之间的前期承接查验:
一:现场查验20日前,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:
(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(二)共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料;
(三)供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件;
(四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(五)承接查验所必需的其他资料。
未能全部移交前款所列资料的,建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

二:物业服务企业应当对建设单位移交的资料进行清点和核查,重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。

三:物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收:
(一)共用部位:一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等;
(二)共用设备:一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等;
(三)共用设施:一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车(非机动车)停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。

第三:业委会和物业服务企业承接查验时:
除承接查验以上文件资料和内容(建设单位交接给物业服务企业的文件)外,另还需要交接公共设施设备的管理、公共部位的收益、业主信息等。

第四:主要的依据是《物业承接查验办法》由国家住房和城乡建设部制定,2011年1月1日开始实施。

第五:另附:承接查验注意事项:

一:现场查验应当形成书面记录。查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容,查验记录应当由建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认;

二:现场查验中,物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形,书面通知建设单位,建设单位应当及时解决并组织物业服务企业复验。

⑵ 物业承接查验的法律依据是什么

(二)物业查验的方式
承接查验不同于工程项目建设的竣工验收,是在物业建设单位竣工验收的基础上,对建设单位移交的物业资料,有关单项验收报告,以及对物业共用部位、共用设施设备、园林绿化工程和其他公共配套设施的相关合格证明材料,对物业公共部位配套功能设施是否按规划设计要求建设完成等进行核对查验。承接查验还应对设施设备进行调拭和试运行,还应督促建设单位及时解决发现的问题。
查验的相关资料由建设单位提供,物业管理企业主要是进行必要的复核。物业管理企业应督促建设单位尽快安排验收。建设单位无法提供相关合格证明材料,物业存在严重安全隐患和重大工程缺陷,影响物业正常使用人 ,物业管理企业可以拒绝承接物业。
物业管理的承接查验主要以核对的方式进行,在现场检查、设备等情况下还可采用观感查验、使用查验、检测查验和试验查验等具体方法进行检查。
1、观感查验
观感查验是对查验对象外观的检查,一般采取目视、触摸等方法进行。
2、使用查验
使用查验是通过启用设施或设备来直接检验被检查对象的安装质量和使用功能,以直观地了解其符合性、舒适性和安全性等。
3、检测查验
检测查验通过运用仪器、仪表、工具等对检测对象进行测量,以检测其是否符合质量要求。
4、试验查验
试验查验通过必要的试验方法(如通水、闭水试验)测试相关设施设备的性能。
三、承接查验所发现问题的处理
发生物业工程质量问题的原因主要有以下几个方面:设计方案不合理或违反规范造成的设计缺陷;施工单位不按规范施工或施工工艺不合理甚至偷工减料;验收检查不细、把关不严;建材质量不合格;建设单位管理不善;气候、环境、自然灾害等其他原因。对于承接查验中所发现的问题,一般的处理程序如下所示。
(一)收集整理存在问题
(1)收集所有的《物业查验记录表》;
(2)对《物业查验|考试大|记录表》内容进行分类整理,将承接查验所发现问题登记造表;
(3)将整理好的工程质量问题提交给建设单位确认,并办理确认手续。
(二)处理方法
工程质量问题整理出来之后,由建设单位提出处理方法。在实际工作过程中,物业管理企业在提出质量问题的同时,还可以提出相应的整改意见,便于建设单位进行针对性整改。
从发生原因和处理责任看|考试大|,工程质量问题可分为两类:第一类是由施工单位引起的质量问题。若质量问题在保修期内发现或发生,按建设部《建筑工程质量保修办法》规定,应由建设单位督促施工单位负责。第二类是由于规划、设计考虑不周而造成的功能不足、使用不便、运行管理不经济等问题。这类问题应由建设单位负责作出修改设计,改造或增补相应设施。
(三)跟踪验证
为使物业工程质量问题得到及时圆满地解决,物业管理企业要做好跟踪查验工作。
物业管理企业应安排专业技术人员分别负责不同专业的工程质量问题,在整改实施的过程中进行现场跟踪,对整改完工的项目进行验收,办理查验手续。对整改不合要求的工程项目则应继续督促建设单位处理。来源:考试大-物业管理师考试

第二十八条 物业管理企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

【释义】 本条规定了物业管理企业在承接物业时的查验义务。

物业管理企业承接建设单位移交的新建物业时应当进行验收,这就是狭义上的物业管理企业的承接验收。从广义上说,物业管理企业的承接验收还包括对于原有物业的承接验收。物业承接验收是物业管理企业承接物业时不可或缺的工作程序。

物业管理企业的承接验收不同于竣工验收。竣工验收是指建设工程竣工后,开发建设单位会同设计单位、施工单位、设备供应单位以及工程质量监督部门等,对该项目是否符合规划设计要求以及建筑施工质量、设备安装质量进行全面检验,取得竣工合格的资料、数据和凭证。竣工验收包括隐蔽工程验收、分期验收、单项工程验收和全部工程验收。

物业承接验收与竣工验收的主要区别是:

首先二者的性质不同。我国实行建设工程质量监督制度,未经验收或验收不合格的工程不得交付使用。由此可见,工程竣工验收包含有明显的国家行政管理的内容。竣工验收一旦通过,标志着物业获准可以投入使用。而物业承接验收则是民事行为,没有行政法上的意义。

其次二者的参与主体不同。竣工验收的主体是建设行政主管部门和相关企业(包括建设单位、施工单位、设计单位、监理单位等)。而物业承接验收的主体则是物业管理企业和此前的物业实际控制方。在前期物业管理的场合就是物业管理企业与建设单位。一般情况下,政府行政主管部门并不参与物业承接验收。

再次二者的内容和侧重点也不同。竣工验收的内容和侧重点主要针对建筑工程的质量问题,需要考察的是建筑工程是否符合国家的各项标准,是否存在危及人身与财产安全的质量缺陷,例如工程勘探取样是否合理、隐蔽工程钢筋材料是否符合设计标准等。物业承接验收则是为了明确物业的现存状况,因此除了需要考察物业本身的质量安全问题外,还需要查明整个物业环境、物业设施的使用与保养等等。

通过承接验收程序,可以发现此前没有发现的质量问题,及时进行整改。特别是如果物业管理企业在楼房竣工后、居民进户前,进行物业的承接验收,就能够及时将发现的房屋质量、使用功能等问题向开发商提出,并监督开发商返修。这不仅能够有效的防止将来可能发生的物业使用和管理纠纷,而且物业管理公司可根据掌握的验收资料,有针对性地制定预防性的管理措施和维修计划。

关于物业的承接验收标准,建设部于1991年7月1日发布了《房屋承接验收标准》。该标准是针对交房管部门承接的房屋,但是依法代管,依约托管和单位自有房屋的承接,可参照该标准执行。该标准主要适用于一般民用建筑的承接验收。工业建筑、大型公共建筑、文物保护建筑及某些有特殊设备和使用要求的建筑的承接验收可参照使用。

该标准所引用的标准包括:GBJ7建筑地基基础设计规范、 GBJl0钢筋混凝土结构设计规范、GBJl4室外排水设计规范、GBJl6建筑设计防火规范、GBJ45高层民用建筑设计防火规范、 GBJ206木结构工程施工及验收规范、GBJ207屋面工程施工及验收规范、GBJ232电气装置安装工程施工及验收规范、GBJ242采暖与卫生工程施工及验收规范、CBJl3危险房屋鉴定标准。

作为承接单位的物业管理企业应当会同建设单位对房屋的主体结构、外墙、屋面、楼地面、装修、电气、水、卫、消防、供暖、供气、电梯、附属工程及其他项目进行质量与使用功能的检验。由于物业共用部分、共用设施设备业主一般不可能进行查验,同时物业管理企业将承担对于物业共用部分、共用设施设备的维护与保养的任务,条例特别强调物业管理企业在承接物业时必须对于物业共用部分、共用设施设备进行查验。物业管理企业在查验的时候应当根据国家标准以及合同规定的标准进行查验。

例如对于主体结构,应当察看地基基础的沉降程度,是否引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏,钢筋混凝土构建是否产生变形、裂缝,如果产生了变形与裂缝,其程度如何。如果主体结构是砖石结构,是否有足够的强度和刚度,是否有明显的裂缝,等等。

对于墙,应当察看是否渗水。对于屋面,是否有渗漏,隔热保温措施是否到位,出水口、落水管是否安装牢固等。对于楼地面,查验的时候应当注意楼地面的面层与基层是否粘结牢固,不空鼓,是否有裂缝、脱皮和起砂等缺陷。卫生间、阳台地面与相邻堤面的相对标高是否符合设计标准要求,是否可能发生积水、倒返水和渗漏等等。

水、卫、消防管道是否安装牢固、控制部件启闭灵活、无渗漏。水压试验及保温、防腐措施是否符合要求。卫生间、厨房内的排污管是否分设,出户管长度是否适宜。地漏、排污管接口、检查口是否渗漏,管道排水必须流畅。水泵安装应平稳,运行时无较大震动。消防设施是否经消防部门检验合格。室外排水系统的标高、窨井(检查井)设置、管道坡度、管径是否符合要求。管道应顺直且排水通畅,井盖应搁置稳妥并设置井圈。明沟、散水、落水沟头是否有断裂、积水现象等等。

采暖锅炉、箱罐等压力容器应安装平正、配件齐全、不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷。安装完毕后,必须有专业部门的检验合格签证。各种仪器、仪表应齐全精确,安全装置必须灵敏、可靠,控制阀门应开关灵活。群体建筑还应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施是否达到应有的质量和使用功能要求。

仅供参考

⑶ 承接查验的准备工作

物业管理企业制订承接查验实施方案,能够让承接查验工作按步骤有计划地实施。
(1)与建设单位确定承接查验的日期、进度安排;
(2)要求建设单位在承接查验之前提供移交物业详细清单、建筑图纸、相关单项或综合验收证明材料;
(3)派出技术人员到物业现场了解情况,为承接查验做好准备工作。 在物业的承接查验中,应做必要的查验记录,在正式开展承接查验工作之前,应根据实际情况做好资料准备工作,制订查验工作流程和记录表格。
(1)工作流程一般有《物业承接查验工作流程》、《物业查验的内容及方法》、《承接查验所发现问题的处理流程》等;
(2)承接查验的常用记录表格有《工作联络登记表》、《物业承接查验记录表》、《物业工程质量问题统计表》等。 1、物业资料
在(二)物业查验的方式办理物业承接验收手续时,物业管理企业应接收查验下列资料:
(1)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(2)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
(3)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(4)物业管理所必需的其他资料。
2、物业共用部位
按照《物业管理条例》的规定,物业管理企业在承接物业时,应对物业共用部位进行查验。主要内容包括:
(1)主体结构及外墙、屋面;
(2)共用部位楼面、地面、内墙面、天花、门窗;
(3)公共卫生间、阳台;
(4)公共走廊、楼道及其扶手、护栏等。
3、共用设施设备
物业的共用设施设备种类繁多,各种物业配置的设备不尽相同,共用设施设备承接查验的主要内容有:低压配电设施,柴油发电机组,电气照明,插座装置,防雷与接地,给水排水、电梯,消防水系统,通信网络系统,火灾报警及消防联运系统,排烟送风系统,安全防范系统,采暖和空调等。
4、园林绿化工程
园林绿化分为园林植物和园林建筑。物业的园林植物一般有花卉、树木、草坪、绿(花)篱、花坛等,无林建筑主要有小品、花架、园廊等。这些均是园林绿化的查验内容。
5、其他公共配套设施
物业其他公共配套设施查验的主要内容有:物业大门、值班岗亭、围墙、道路、广场、社区活动中心(会所)、停车场(库、棚)、游泳池、运动场地、物业标识、垃圾屋及中转站、休闲娱乐设施、信报箱等。 承接查验不同于工程项目建设的竣工验收,是在物业建设单位竣工验收的基础上,对建设单位移交的物业资料,有关单项验收报告,以及对物业共用部位、共用设施设备、园林绿化工程和其他公共配套设施的相关合格证明材料,对物业公共部位配套功能设施是否按规划设计要求建设完成等进行核对查验。承接查验还应对设施设备进行调拭和试运行,还应督促建设单位及时解决发现的问题。
查验的相关资料由建设单位提供,物业管理企业主要是进行必要的复核。物业管理企业应督促建设单位尽快安排验收。建设单位无法提供相关合格证明材料,物业存在严重安全隐患和重大工程缺陷,影响物业正常使用人 ,物业管理企业可以拒绝承接物业。
物业管理的承接查验主要以核对的方式进行,在现场检查、设备等情况下还可采用观感查验、使用查验、检测查验和试验查验等具体方法进行检查。
1、观感查验
观感查验是对查验对象外观的检查,一般采取目视、触摸等方法进行。
2、使用查验
使用查验是通过启用设施或设备来直接检验被检查对象的安装质量和使用功能,以直观地了解其符合性、舒适性和安全性等。
3、检测查验
检测查验通过运用仪器、仪表、工具等对检测对象进行测量,以检测其是否符合质量要求。
4、试验查验
试验查验通过必要的试验方法(如通水、闭水试验)测试相关设施设备的性能。

⑷ 如何查验物业公用部位 前期物业的承接查验

公用部位主要是"公共"的墙\柱\通道\楼梯\窗\门\天面\地库等不能形成单独版建筑的那些部分,单独公共建筑物权.属公共设施,单独的设备叫公共设备.与邻居共用的墙、楼板、柱、梁称之为共用部位。所以公用部位的查验与其它物业建筑类查验是一样的方式方法。因为“公用”并无特定的合同约定关系,所以今后产生的费用多由物业公司承当,如果出现大量费用,经申请业委会则可以动用公共设施维修基金。此解释由《力达有话说》专栏提供

⑸ 什么是物业承接查验和物业接管验收有区别吗

物业管理机构更迭时的承接查验。

第二节 物业管理机构更迭时的承接查验

物业管理机构更迭时的承接查验不同于新建物业的承接查验,二者进行承接查验的内容和重点都有一定区别。

准备工作:

符合承接查验条件:

在物业管理机构发生更迭时,新的物业管理企业必须在下列条件均满足的情况下实施承接查验:

(1)物业的产权单位或业主大会与原有物业管理机构完全解除了物业服务合同;

(2)物业的产权单位或业主大会同新的物业管理企业签订了物业服务合同。

(5)公用设施设备的承接查验扩展阅读:

查验的方式:

1、承接查验不同于工程项目建设的竣工验收,是在物业建设单位竣工验收的基础上,对建设单位移交的物业资料,有关单项验收报告,以及对物业共用部位、共用设施设备、园林绿化工程和其他公共配套设施的相关合格证明材料。

对物业公共部位配套功能设施是否按规划设计要求建设完成等进行核对查验。承接查验还应对设施设备进行调拭和试运行,还应督促建设单位及时解决发现的问题。

2、查验的相关资料由建设单位提供,物业管理企业主要是进行必要的复核。物业管理企业应督促建设单位尽快安排验收。建设单位无法提供相关合格证明材料,物业存在严重安全隐患和重大工程缺陷,影响物业正常使用人 ,物业管理企业可以拒绝承接物业。

3、物业管理的承接查验主要以核对的方式进行,在现场检查、设备等情况下还可采用观感查验、使用查验、检测查验和试验查验等具体方法进行检查。

⑹ 实施物业承接查验时,应查验的内容有哪些

1、物业承接查验按照下列程序进行:
(一)确定物业承接查验方案;
(二)移交有关图纸资料;
(三)查验共用部位、共用设施设备;
(四)解决查验发现的问题;
(五)确认现场查验结果;
(六)签订物业承接查验协议;
(七)办理物业交接手续。
2、现场查验20日前,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:
(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(二)共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料;
(三)供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件;
(四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(五)承接查验所必需的其他资料。
未能全部移交前款所列资料的,建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。
3、物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收:
(一)共用部位:一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等;
(二)共用设备:一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等;
(三)共用设施:一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车(非机动车)停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。

⑺ 承接查验使用哪些工具及仪器

第一:物业承接查验工作分为:
(1)物业和建设单位之间的前期承接查验;
(2)更换物业服务时,业主委员会和物业服务之间的承接查验。

第二:主要说一下物业和建设单位之间的前期承接查验:
一:现场查验20日前,建设单位应当向物业服务移交下列资料:
(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(二)共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料;
(三)供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件;
(四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(五)承接查验所必需的其他资料。
未能全部移交前款所列资料的,建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

二:物业服务应当对建设单位移交的资料进行清点和核查,重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。

三:物业服务应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收:
(一)共用部位:一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等;
(二)共用设备:一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等;
(三)共用设施:一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车(非机动车)停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。

第三:业委会和物业服务承接查验时:
除承接查验以上文件资料和内容(建设单位交接给物业服务的文件)外,另还需要交接公共设施设备的管理、公共部位的收益、业主信息等。

第四:主要的依据是《物业承接查验办法》由国家住房和城乡建设部制定,2011年1月1日开始实施。

第五:另附:承接查验注意事项:

一:现场查验应当形成书面记录。查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容,查验记录应当由建设单位和物业服务参加查验的人员签字确认;

二:现场查验中,物业服务应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形,书面通知建设单位,建设单位应当及时解决并组织物业服务复验。

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